Publikacje

Ustawa mieszkaniowa 2023 została już przegłosowana przez Senat, który swą uchwałą przyjął do niej poprawki, niemniej wydaje się, że tempo prac legislacyjnych pozostaje imponujące i lipiec 2023 roku pozostaje realnym terminem wejścia komentowanego aktu w życie. Dzisiejszy artykuł kończy serię publikacji o rządowych programach wsparcia mieszkalnictwa młodych. Po społecznej agencji najmu, kooperatywie mieszkaniowej, bezpiecznym/ rodzinnym kredycie, lokacie i koncie mieszkaniowym przyszedł czas na dwie ostatnie, wybrane instytucje, czyli premię mieszkaniową i umowę pomiędzy Bankiem Gospodarstwa Krajowego (dalej jako „BGK”), a bankiem komercyjnym – kredytodawcą.

Poprawki Senatu i ich los

Zanim przejdziemy do analizy dwóch ostatnich instytucji opisanych w serii artykułów¹, czyli premii mieszkaniowej i umowy BGK z bankiem komercyjnym – kredytodawcą, a wynikających z Ustawy mieszkaniowej 2023, należy wskazać na zmiany legislacyjne przyjęte przez Senat i ich dalszy los, zaznaczając przy tym, że o wejściu w życie i treści teksu końcowego będzie można mówić dopiero po złożeniu podpisu przez Prezydenta RP.

Senat złożył łącznie 24 poprawki², które zostały na dzień 26.05.2023 przeprocedowane przez komisję sejmową. Z najistotniejszych warto zwrócić uwagę na poprawkę, zgodnie z którą Bezpieczny kredyt byłby objęty nie 2% stawką oprocentowania, lecz stawką „0”. Jak uzasadniała przepis izba wyższa parlamentu: „Senat doszedł do przekonania, że realną pomocą w nabywaniu mieszkań w ramach polityki państwa sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli będzie stanowił kredyt z zerową stawka oprocentowania. Kredyt z tak ukształtowaną stawką oprocentowania będzie stanowił istotna zachętę dla osób zainteresowanych zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych do zaciągnięcia zobowiązania na kilkadziesiąt lat”. Poprawka ta została odrzucona.

Kolejna istotna poprawka dotyczy obowiązku zgłaszania do urzędu skarbowego każdorazowej wpłaty, w formie darowizny, na konto mieszkaniowe w ramach programu. Senat zaproponował normatywne rozwiązanie, zgodnie z którym łączna kwota 2 tys. złotych comiesięcznej wpłaty, od jednej osoby albo kilku, ale należących do I grupy podatkowej, byłaby zwolniona od obowiązku raportowania do US. To rozwiązanie zyskało aprobatę komisji sejmowej.

Senat zaproponował również rozwiązanie, w ramach poprawki, aby okres dofinansowania rat przez państwo został normatywnie określony jako okres udzielania dopłat, nie zaś jak obecnie – 120 miesięcy. Motywowane to jest możliwością odroczenia terminu spłaty raty przez bank komercyjny (tzw. karencja w spłacie) biorący udział w programie i związany z BGK umową, czyli w efekcie wydłużeniem terminu 120 miesięcy i w rezultacie powstałyby miesiące nie objęte stałym oprocentowaniem. Komisja sejmowa przyjęła tę poprawkę.

I. Premia mieszkaniowa

Premia mieszkaniowa przysługuje osobie, która oszczędza pieniądze na koncie mieszkaniowym albo lokacie mieszkaniowej i wypłaca z nich pieniądze na ściśle określone w Ustawie mieszkaniowej 2023 cele. Premia mieszkaniowa nie podlega dziedziczeniu. Wśród celów wypłaty ww. środków należy wskazać: 1) budowę domu jednorodzinnego, w tym jego wykończenie, 2) nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego – warunkowane tym, aby zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo wydaną decyzją o warunkach zabudowy na danej nieruchomości możliwa byłaby taka budowa, 3) nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jak również jego wykończenie, 4) realizację inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy, 5) nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym jego wykończenie lub wniesienie wkładu budowlanego.

Uprawnienie oszczędzającego do otrzymania premii mieszkaniowej nie powstaje od pierwszego miesiąca oszczędzania. Zgodnie z treścią Ustawy mieszkaniowej 2023 premia mieszkaniowa przysługuje w przypadku, gdy została naliczona co najmniej 3 razy, z pominięciem naliczenia za pierwszy rok kalendarzowy prowadzenia konta, jeżeli w roku tym konto było prowadzone przez okres krótszy niż 9 miesięcy.

W artykule 14 Ustawy mieszkaniowej 2023 znajdziemy wzór obliczania wysokości premii mieszkaniowej. W ogólności można wskazać, że na jej wysokość mają wpływ następujące czynniki: łączna kwota dotychczasowych wpłat na konto mieszkaniowe albo lokatę mieszkaniową na ostatni dzień miesiąca, za który naliczana jest premia i wskaźnik premii. Ten drugi czynnik można obliczyć według dwóch, alternatywnych wzorów i ostatecznie bierze się pod uwagę wyższą wartość. W pierwszym wariancie wskaźnik jest „pochodną” od średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (dalej jako „GUS”). Wskaźnik cen musi dotyczyć roku oszczędzania, za który wylicza się kwotę premii mieszkaniowej. W przypadku wariantu drugiego, wskaźnik wynika ze średniej arytmetycznej cen 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłaszanej przez Prezesa GUS dla 4 kwartałów roku naliczania premii oraz 4 kwartałów roku poprzedzającego rok naliczania premii.

Premia mieszkaniowa jest wypłacana wraz ze środkami pieniężnymi zgromadzonymi na koncie albo lokacie w terminie 14 dni od dnia złożenia dyspozycji wypłaty tych środków wraz z premią mieszkaniową albo w terminie późniejszym, wskazanym przez podmiot oszczędzający.

Co bardzo istotne, premię mieszkaniową wypłaca bank prowadzący konto albo lokatę mieszkaniową z własnych środków. Równocześnie bankowi przysługuje prawo do pobrania prowizji, w wysokości 1% kwoty wypłacanej premii. Pobranie prowizji następuje w drodze jej potrącenia z kwoty należnej oszczędzającemu, czyli można przyjąć, że bank wypłaca oszczędzającemu 99 % wyliczonej premii mieszkaniowej.

II. Umowa pomiędzy BGK, a bankiem komercyjnym – kredytodawcą

Umowa uprawniająca do prowadzenia konta i lokaty BGK zawierana jest z bankiem na wniosek tego banku. Projektodawca wskazał katalog, choć nie zamknięty, elementów, które muszą znaleźć się w takiej umowie BGK z bankiem komercyjnym. Wśród tych elementów znajdują się m. in. jednolity sposób prowadzenia zestawień wpłat przez wszystkie banki prowadzące konto, możliwość przekazania zestawień do innego banku prowadzącego konto, dostęp BGK do informacji o liczbie i wysokości naliczanych premii mieszkaniowych, sposób dokonywania wypłat premii mieszkaniowych.

Należy mieć na uwadze, że zarówno system prawa bankowego, jak również dobre praktyki obrotu mogą uzupełnić powyżej nakreślone uregulowania ustawowe, konstrukcyjnie najistotniejsze i obowiązkowe składowe umowy BGK z bankiem komercyjnym.

Warto jeszcze wspomnieć, z racji ewidentnego waloru informacyjnego dla przyszłych kredytobiorców, że BGK jest zobligowany Ustawą mieszkaniową 2023 r. do prowadzenia na swojej witrynie internetowej wykazu banków uprawnionych do prowadzenia kont mieszkaniowych.