Publikacje

Pod koniec lutego 2026 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy (oznaczony numerem UD316) zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektóre ustawy z nią powiązane.

Projekt ma charakter w dużej mierze korekcyjno‑wdrożeniowy: z jednej strony przesuwa kluczowe terminy reformy planistycznej, z drugiej – doprecyzowuje i upraszcza niektóre instrumenty planistyczne (w szczególności procedurę dotyczącą ZPI) oraz porządkuje wybrane kwestie techniczne (np. dotyczące tzw. obszarów śródmiejskie). Poniżej przedstawiamy syntetyczne omówienie najistotniejszych planowanych zmian z perspektywy inwestorów i praktyków .

1. Plany ogólne – przesunięcie terminu sporządzenia

Najważniejszą dla gmin zmianą jest kolejne przesunięcie, tym razem tylko o dwa miesiące, czyli do końca sierpnia br. (obecny termin wygasa z końcem czerwca br.) terminu domknięcia etapu wdrożenia planów ogólnych czyli sporządzenia i uchwalenia takich planów, z czym wiąże się wygaśnięcie dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.  W praktyce oznacza to utrzymanie przejściowo dotychczasowych podstaw planistycznych i ograniczenie ryzyka „luki” regulacyjnej (wstrzymania aktywności inwestycyjnej) w gminach, które nie zdążą zakończyć procedur koniecznych dla uchwalenia planów ogólnych do końca czerwca 2026 r. Z uzasadnienia projektu wynika, że przesunięcie jest skorelowane z terminami rozliczenia środków Krajowego Planu Odbudowy (KPO) finansujących wdrożenie reformy systemu planowania przestrzennego.

2. Lex Deweloper – przedłużenie terminu obowiązywania

Projekt przewiduje przedłużenie czasu obowiązywania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw.  ustawa „Lex Deweloper”) również o dwa miesiące, tj. do 1 września 2026 r. W konsekwencji zachowana zostanie możliwość podejmowania przez rady gmin uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych (tzw. „ULIM”) w trybie tej ustawy w takim dodatkowym okresie. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z przepisami przejściowym, w razie złożenia kompletnego i prawidłowego wniosku o wydanie takiej uchwały przed dniem wygaśnięcia ustawy Lex Deweloper, będzie zachowana możliwość wydania uchwały ULIM na podstawie przepisów Lex Deweloper również po jej wygaśnięciu, z określonymi zmianami i ograniczeniami przewidzianymi w art. 76 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

3. Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) – dalsze ograniczenia w możliwości ich uzyskania

Największą nowością, wprowadzaną z inicjatywy gmin, ale zasadniczo niekorzystną dla inwestorów jest dalsze ograniczenie możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy („WZ”). Należy przy tym pamiętać, że w wyniku reformy systemu planowania przestrzennego możliwości wydawania nowych decyzji WZ są już i tak bardzo ograniczone, a mianowicie do sytuacji, gdy: (1) dana działka nie jest objęta obowiązującym planem miejscowym, a zarazem (2) nie ma jeszcze planu ogólnego danej gminy, a jeżeli wszedł on w życie to działka znajduje się w całości lub w części w określonym w takim planie obszarze uzupełnienia zabudowy i spełnione są dodatkowe przesłanki określone w ustawie.

Omawiany projekt przewiduje dwie istotne zmiany jeszcze bardziej ograniczające możliwości uzyskania decyzji WZ, a mianowicie: (1) decyzja WZ będzie wydawana wyłącznie wnioskodawcy, któremu przysługuje tzw. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego), wykazywane złożeniem przez wnioskodawcę oświadczenia o posiadaniu takiego prawa pod rygorem odpowiedzialności karnej, co do tej pory było wymagane tylko przy występowaniu o pozwolenie na budowę lub dokonaniu zgłoszenia robót budowlanych, ale nie dotyczyło decyzji WZ oraz (2) usuwany jest przepis przewidujący możliwość wydawania decyzji WZ dotyczącej tej samej działki więcej niż jednemu wnioskodawcy. Jak wynika z uzasadnienia, zmiany są wprowadzane na wniosek samorządów (gmin) w celu zapobieżenia uzyskiwaniu decyzji WZ „jedynie w celu podwyższenia wartości nieruchomości lub sprawdzenia potencjalnych możliwości inwestycyjnych”, co dodatkowo obciąża wydziały architektury urzędów gmin i jakoby jest „często źródłem konfliktów społecznych”. W praktyce oznacza to, że inwestor zamierzający wystąpić o decyzję WZ będzie musiał porozumieć się z właścicielem i uzyskać od niego odpowiednie „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, choćby w postaci obligacyjnej zgody na takie dysponowanie, a zatem uzyskanie takiej decyzji bez współpracy właściciela lub innego podmiotu uprawnionego do nieruchomości (co nie było bardzo częste) co do zasady nie będzie już możliwe.

Czy usunięcie przepisu o możliwości wydania decyzji WZ co do tej samej działki kilku różnym wnioskodawcom będzie skutkować automatycznym wyłączeniem takiej możliwości nie jest wcale jasne. Podstawę do odmowy wydania decyzji WZ na tą samą działkę innemu wnioskodawcy mógłby stanowić przepis art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. zakazujący (pośrednio) wydawania decyzji w sprawie już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną. Problem polega na tym, że konsekwentne zastosowanie tego przepisu w sprawach dotyczących decyzji WZ oznaczałoby, że nie można kolejnej decyzji WZ na tę samą działkę wydać nie tylko innemu wnioskodawcy, ale również „temu samemu” wnioskodawcy, czyli podmiotowi, któremu wydano już co najmniej jedną decyzję WZ dotyczącą takiej działki (np. właścicielowi nieruchomości, który dostał już decyzję WZ dotyczącą lokalizacji na niej inwestycji mieszkaniowej, ale chciałbym jeszcze sprawdzić i/lub zabezpieczyć w ten sposób możliwość lokalizacji na tej samej nieruchomości inwestycji usługowej). Taka wykładnia powołanego przepisu k.p.a. jest obecnie stosowana przy wydawaniu pozwoleń na budowę, gdzie w przypadku istnienia wcześniejszego, jeszcze „nieskonsumowanego”, pozwolenia dla danej działki, organy uzależniają wydanie nowego pozwolenia od uprzedniego uchylenia lub stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia poprzedniego. Jeżeli taka praktyka miałaby znaleźć zastosowanie także dla wydawania decyzji WZ byłoby to z punktu widzenia potrzeb inwestorów znacznie bardziej bolesne niż uzależnienie ich wydawania od posiadania prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. Jeżeli omawiane zmiany zostaną uchwalone i wejdą w życie trzeba będzie zapewne poczekać pewien czas na ukształtowanie się nowej praktyki urzędowej w tej sprawie i jej weryfikację w orzecznictwie. Omawiane zmiany dotyczące decyzji WZ miałyby wejść w życie dopiero od 1 stycznia 2027 r. i – co istotne – nie obejmować postępowań o wydanie decyzji WZ wszczętych przed tą datą i jeszcze niezakończonych. Zatem właściciele nieruchomości nieobjętych obowiązującymi planami miejscowymi, którzy chcieliby zabezpieczyć sobie warunki zabudowy na alternatywne sposoby ich zagospodarowania, o ile będzie to dopuszczalne w świetle postanowień planu ogólnego, będą mieli jeszcze trochę czasu na zrobienie tego.

4. Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) – najważniejsze zmiany

Kolejne warte zauważenia projektowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczą zintegrowanych planów inwestycyjnych („ZPI”), czyli stosunkowo rzadko jeszcze stosowanego instrument planowania przestrzennego, mającego zastępować m.in. rozwiązania Lex Deweloper, ale nie ograniczonego do inwestycji mieszkaniowych. Projekt przewiduje m.in.:

1. możliwość ograniczenia zakresu ZPI, jeżeli inwestycja uzupełniająca główną inwestycję może być zrealizowana na podstawie obowiązującego planu miejscowego, co ma usunąć konieczność wykonania prac planistycznych tylko dla przeniesienia do ZPI ustaleń już dostępnych w planie miejscowym;
2. możliwość procedowania przez gminę projektu realizowanego w formule ZPI, do pewnego etapu, na podstawie koncepcji urbanistyczno‑architektonicznej jako alternatywy dla projektu ZPI, rada gminy ma dostać uprawnienie do zobowiązania inwestora do dołączania takiej koncepcji do wniosku dotyczącego ZPI dla wskazanych kategorii inwestycji, z możliwością – w określonych przypadkach – zwolnienia inwestora z obowiązku dołączenia projektu ZPI;
3. możliwość posługiwania się „założeniami” umowy urbanistycznej obejmującymi w szczególności zobowiązania stron, terminy i zabezpieczenia, zamiast regularnego projektu umowy urbanistycznej na początku procedury ZPI, takie założenia podlegałyby m.in. konsultacjom społecznym, a finalny projekt umowy powstawałby na końcu procedury;
4. możliwość wycofania przez radę gminy swej zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI – do czasu zawarcia umowy urbanistycznej – co ma domknąć etap „negocjacyjny” i ograniczyć długotrwałą niepewność co do losów wniosku;
5. zachowanie przez powyższą zgodę rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI ważności bez względu na zakres zmian dokonanych po jej udzieleniu w pierwotnym projekcie ZPI podczas procedury planistycznej;
6. f) wprowadzenie instrukcyjnego terminu 2 miesięcy dla rady gminy na podjęcie uchwały w sprawie ZPI takiego samego terminu dla sądu administracyjnego dla rozpoznania skargi na ZPI i skargi kasacyjnej;
7. dopuszczenie wcześniejszego finansowania przez inwestora (np. zaliczki) kosztów procedury planistycznej związanej z ZPI na podstawie odrębnej umowy zawieranej z gminą przed umową urbanistyczną.

5. Obszary zabudowy śródmiejskiej – uwzględnienie w MPZP i WZ

Projekt porządkuje ścieżkę stosowania instrumentu obszarów zabudowy śródmiejskiej, czyli „położonych w mieście obszarów zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej”, które można opcjonalnie wyznaczyć w planie ogólnym. Ich wyznaczenie umożliwia następnie ustalenie dla takiego obszaru w planie ogólnym szczególnych zasad np. dotyczących mniejszego udziału powierzchni biologicznie czynnej, ale przede wszystkim miało stanowić podstawę do zastosowanie dla inwestycji budowlanych w takim obszarze warunków technicznych dla zabudowy śródmiejskiej z przepisów techniczno‑budowlanych, np. dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia przy wydawaniu pozwoleń na budowę. Ten ostatni skutek nie był jednak dotychczas dostępny, bo plan ogólny nie stanowi co do zasady bezpośredniej podstawy dla rozstrzygnięć budowlanych. Dlatego projektowane przepisy przewidują obowiązek przeniesienia wyznaczonych planie ogólnym obszarów zabudowy śródmiejskiej do planów miejscowych oraz decyzji WZ, co z kolei umożliwi zastosowanie warunków technicznych dla zabudowy śródmiejskiej na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Podsumowanie

Omawiany projekt kontynuuje założenia reformy planistycznej, przy czym ma głównie znaczenie operacyjne przesuwając w niewielkim zakresie terminy, oraz wprowadza korekty procedury dotyczącej ZPI. Dla inwestorów kluczowe są przede wszystkim przedłużenie o 2 miesiące okresu obowiązywania Lex Deweloper, nowe ograniczenia w uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz praktyczne zmiany proceduralne dotyczące ZPI.