Ustawą z dnia 28 maja 2021 roku o zmianie ustawy – Kodeks Postępowania Cywilnego oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 1090), oprócz kontrowersyjnych zmian dotyczących
dotychczasowych zasad rozpoznawania spraw w postępowaniu cywilnym, karnym i
sądowoadministracyjnym, oraz zasad doręczania pism profesjonalnym pełnomocnikom w
postępowaniu cywilnym, wprowadzono przepisy regulujące sprzedaż nieruchomości w
drodze licytacji elektronicznej. Znaczna część przepisów powyższej ustawy weszła w życie z
dniem 3 lipca 2021 roku, jednak przepisy regulujące licytacje elektroniczne nieruchomości zaczną
obowiązywać dopiero od 19 września 2021 roku.
W przypadku egzekucji z nieruchomości jest to rozwiązanie zupełnie nowe, gdyż dotychczasowe
przepisy pozwalały na sprzedaż w drodze licytacji elektronicznej jedynie rzeczy ruchomych.
Zasadniczo sprzedaż ta będzie przebiegała w sposób zbliżony do obecnych egzekucji z mienia
nieruchomego, przy czym z odrębnościami przewidzianymi w nowych przepisach. Z zachowaniem
specyfiki tego rozwiązania uregulowanego w części trzeciej w tytule II dziale VI i nowym rozdziale
6a kpc (art. 986¹ – 986¹¹) oraz przy uwzględnieniu wyłączenia stosowania niektórych przepisów,
do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej nadal więc będą miały zastosowanie
dotychczasowe przepisy dotyczące m.in. obwieszczenia licytacji (rozdział 4), warunków
licytacyjnych (rozdział 5), licytacji (rozdział 6) oraz przybicia (rozdział 7).
Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie możliwa jedynie na wniosek
wierzyciela przy czym jeżeli nieruchomość zostanie zajęta na zaspokojenie kilku wierzytelności
dochodzonych przez różnych wierzycieli, przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze
licytacji elektronicznej będzie obowiązkowe, jeżeli zażąda tego którykolwiek z wierzycieli. Przyjęto
więc odmienne rozwiązanie niż przy licytacji elektronicznej ruchomości, gdzie o trybie sprzedaży
decyduje wierzyciel, na którego wniosek nastąpiło pierwsze zajęcie. O fakcie otrzymania od
wierzyciela wniosku o przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej
komornik zawiadomi dłużnika w terminie tygodnia, wskazując objętą wnioskiem nieruchomość lub
jej część. Dłużnikowi, tak jak obecnie, będzie przysługiwało prawo wskazania kolejności, w jakiej
ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości jeżeli w ramach danego
postępowania egzekucyjnego ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej
nieruchomości. Wniosek inicjujący sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej będzie
mógł zostać złożony także w razie wniosku o wyznaczenie ponownej lub drugiej licytacji.
Podobnie jak przy licytacji elektronicznej ruchomości, sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji
elektronicznej będzie przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, przy czym
warunkiem udziału w przetargu będzie utworzenie indywidualnego konta w systemie
teleinformatycznym. Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej
zamieszczone będzie na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie
przed terminem licytacji. Przy takim trybie sprzedaży nie będzie już miał zastosowania obowiązek
zamieszczenia obwieszczenia o licytacji elektronicznej nieruchomości na stronie internetowej i
tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór na egzekucją z nieruchomości (w tym także w różnych
okręgach sądowych jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kliku nieruchomości położonych według
właściwości różnych sądów) ani w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce
położenia nieruchomości, ani też opcjonalne ogłoszenie w inny sposób, w tym w szczególności w
dzienniku poczytnym w danej miejscowości. W obwieszczeniu o sprzedaży nieruchomości w
drodze licytacji elektronicznej, komornik wymieni m.in.:
informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana (miejsce jej położenia
i przeznaczenia gospodarczego, numer księgi wieczystej i miejsce jej przechowania
lub oznaczenie zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony);
informację o tym, że przetarg odbywa się w drodze elektronicznej, oraz o chwili
rozpoczęcia i zakończenia przetargu;
informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;
czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać
nieruchomość;
sumę oszacowania i cenę wywołania.
Inaczej niż przy klasycznej egzekucji z nieruchomości, w obwieszczeniu o sprzedaży
nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, komornik nie będzie podawał imienia i nazwiska
dłużnika. Odmiennością od klasycznej egzekucji z nieruchomości jest również termin przewidziany
na złożenie rękojmi. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, rękojmię
należy złożyć na rachunek bankowy najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu,
przy czym za datę złożenia rękojmi przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika
(w klasycznym trybie przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię najpóźniej w dniu
poprzedzającym przetarg). Komornik potwierdzi fakt złożenia rękojmi i podania danych
niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu niezwłocznie po ich otrzymaniu, poprzez
dopuszczenie licytanta do udziału w przetargu. O odmowie dopuszczenia do przetargu komornik
zawiadomi zainteresowanego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Na odmowę
dopuszczenia do przetargu i na przebieg przetargu będzie można złożyć skargę w terminie 3 dni
od odpowiednio dnia odmowy dopuszczenia do przetargu lub od dnia jego zakończenia. Licytanci
i osoby, których nie dopuszczono do przetargu będą mogli złożyć skargę wyłącznie za
pośrednictwem systemu teleinformatycznego, a pozostali skorzystają z tego rozwiązania, o ile
będą posiadali konto w tym systemie.
Licytacja elektroniczna nieruchomości musi zostać wyznaczona przez komornika w taki sposób,
żeby termin jej rozpoczęcia i zakończenia przypadał w godzinach pomiędzy 9.00 a 14.00 w dni
robocze. Ustawowo narzucono też czas trwania przetargu, tj. 7 dni. Po zamknięciu przetargu (przy
czym nie później niż w ciągu tygodnia) komornik prześle sądowi protokół z przebiegu przetargu,
nierozpoznane skargi i dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia. Postanowienie co do
przybicia będzie wydawane na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia i będzie doręczane
licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.
W opracowaniu są wciąż przepisy wykonawcze do nowoprzyjętych rozwiązań, w tym
w szczególności regulacje odnoszące się do sposobu uwierzytelniania użytkowników systemu
teleinformatycznego, zapewnienia do niego dostępności oraz bezpieczeństwa posługiwania się
dokumentami w postaci elektronicznej.
W okresie roku od dnia wejścia w życie Ustawy, dokonanie wyboru sprzedaży nieruchomości
w drodze licytacji elektronicznej będzie dopuszczalne, jeżeli ze względów technicznych, leżących
po stronie komornika sądowego będzie to możliwe. Dostępność tego rozwiązania już od dnia
wejścia w życie przepisów je regulujących, w dużej mierze, zależeć więc będzie od sprawności
komorników i zapewnienia przez nich możliwości technicznych dla skorzystania z nowych
przepisów.
Katarzyna Sasiak
Adwokat
T: +48 22 447 43 00
E: sasiak@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników
kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które
mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie
powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego
kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują
szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług
doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do
określonej sytuacji.