Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1709) rozszerzyła bowiem znacząco katalog przesłanek na podstawie, których organ może odmówić oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu na rzecz dotychczasowych właścicieli gruntu (ich następców prawnych).
Mowa tutaj zwłaszcza o art. 214a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym od 20 października 2020 r. w przypadkach:
- zajmowania lokalu przez lokatora;
- przeznaczenia nieruchomości na cele nauki, oświaty i kultury;
- położenia gruntu w ramach publicznego kompleksu wypoczynkowego lub rekreacyjnego lub terenów zieleni;
- ustanowienia lub przeniesienie na rzecz osób trzecich praw rzeczowych do gruntu, budynku lub ich części albo oddanie nieruchomości lub jej części do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego – bez względu na czas trwania stosunku cywilnoprawnego z osobą trzecią;
- przeszkód powodujących, iż ustanowienie użytkowania wieczystego oraz własności budynku lub innego urządzenia powodowałyby sprzeczność z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym tych praw;
- niemożności pogodzenia z prawidłowym ukształtowaniem stosunków sąsiedzkich;
- przeznaczenia lub wykorzystania nieruchomości na cele użyteczności publicznej;
- organ odmówi oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu na rzecz osoby uprawnionej z Dekretu Bieruta.
Powyższe przypadki, które zostały dodane do już obowiązujących, są niezmiernie rygorystyczne, tym bardziej, że nawet pojawienie się jednej z wyżej wymienionych przesłanek będzie stanowiło podstawę do obligatoryjnego wydania przez organ decyzji odmawiającej oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu na rzecz uprawnionego.
W literaturze i komentarzach krytykuje się szczególnie przesłankę dotyczącą zajmowania lokalu przez lokatora. Nie trudno bowiem przewidzieć sytuację, w której organ będzie obowiązany do odmowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste tylko dlatego, że nawet niewielka część tego gruntu będzie zajmowana przez najemcę.
W tym przypadku ustawodawca prawo obligacyjne wynikające z umowy w sposób oczywisty postawił ponad prawem własności (użytkowania wieczystego).
Jest to rozwiązanie niezrozumiałe z uwagi na to, że ochrona praw lokatorów została objęta przepisami oddzielnego aktu prawnego, a mianowicie ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Nowe regulacje funkcjonują dopiero od 20 października 2020 r., a w literaturze i prasie branżowej już przeważają komentarze, które bardzo negatywnie odnoszą się do wprowadzonych regulacji, zarzucając im niezgodność z Konstytucją.
Zauważyć bowiem należy, że opisane powyższej zmiany stosuje się do spraw i postępowań wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 17 września 2020 r.
Oznacza to, że nawet jeśli postępowanie zostało wszczęte i niezakończone przed wejściem w życie ustawy z dnia 17 września 2020 r., to zastosowanie wobec wnioskodawcy będą miały surowsze przepisy ustawy z dnia 17 września 2020 r., a to oznacza, że organ będzie miał obowiązek odmówić zwrotu nieruchomości w sytuacji, w której spełnione zostaną przesłanki przewidziane w znowelizowanym opisanym powyżej nowym art. 214a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ustawodawca kierując się chęcią wstrzymania części postepowań reprywatyzacyjnych, które budziły wątpliwości, uniemożliwił wszystkim wnioskodawcom, a więc również tym, których wnioski nie budziły wątpliwości, odzyskanie gruntów utraconych na mocy Dekretu Bieruta.
Tomasz Bielenik
Adwokat, Doradca podatkowy | Attorney at Law, Tax Advisor
T: +48 22 447 43 00
E: bielenik@millercanfield.com
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja została przygotowana dla klientów i współpracowników kancelarii Miller Canfield na podstawie faktów i informacji aktualnych w dacie jej wydania, które mogą ulec zmianie. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na wskazane w niej zmiany prawne i nie powinna stanowić wyłącznej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej określonego kierunku działania. Informacje te nie mogą być traktowane jako porada prawna ani nie zastępują szczegółowej opinii prawnej w konkretnej sprawie. W każdym przypadku należy skorzystać z usług doradców prawnych w celu weryfikacji, czy odpowiednie przepisy prawa mają zastosowanie do określonej sytuacji.