{"id":4863,"date":"2020-10-28T21:46:04","date_gmt":"2020-10-28T21:46:04","guid":{"rendered":"https:\/\/millercanfield.pl\/?p=4863"},"modified":"2025-04-14T18:04:21","modified_gmt":"2025-04-14T18:04:21","slug":"admissibility-of-ownership-transfer-of-a-part-of-a-developed-property","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/millercanfield.pl\/en\/admissibility-of-ownership-transfer-of-a-part-of-a-developed-property\/","title":{"rendered":"ADMISSIBILITY OF OWNERSHIP TRANSFER OF A PART OF A DEVELOPED PROPERTY"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

W praktyce obrotu nieruchomo\u015bciami zdarzaj\u0105 si\u0119 przypadki, \u017ce w nast\u0119pstwie r\u00f3\u017cnych okoliczno\u015bci, jeden budynek usytuowany jest na granicy s\u0105siaduj\u0105cych ze sob\u0105 dzia\u0142ek. Taki stan faktyczny mo\u017ce powodowa\u0107 komplikacje natury prawnej uniemo\u017cliwiaj\u0105ce zawarcie transakcji oraz samodzielne zbycie tylko jednej z takich dzia\u0142ek. Zasadniczo, kwestia dopuszczalno\u015bci zbycia jednej z dzia\u0142ek opiera\u0142a b\u0119dzie si\u0119 na tym, czy dla przedmiotowych dzia\u0142ek prowadzona jest wsp\u00f3lna czy dwie odr\u0119bne ksi\u0119gi wieczyste. Kluczowe zatem znaczenie ma to, czy budynek zosta\u0142 pierwotnie wzniesiony na jednej nieruchomo\u015bci gruntowej, kt\u00f3ra zosta\u0142a nast\u0119pnie podzielona, czy te\u017c budynek od pocz\u0105tku znajdowa\u0142 si\u0119 na dw\u00f3ch oddzielnych nieruchomo\u015bciach, dla kt\u00f3rych prowadzono odr\u0119bne ksi\u0119gi wieczyste.<\/p>

Na pocz\u0105tek warto przypomnie\u0107, czym jest budynek. W orzecznictwie S\u0105du Najwy\u017cszego przyjmuje si\u0119, \u017ce budynkiem jest obiekt budowlany, trwale zwi\u0105zany z gruntem, stanowi\u0105cy cz\u0119\u015b\u0107 sk\u0142adow\u0105 nieruchomo\u015bci gruntowej (art. 48 k.c.) albo odr\u0119bny od gruntu przedmiot w\u0142asno\u015bci (art. 235 \u00a7 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni za pomoc\u0105 przegr\u00f3d budowlanych i posiadaj\u0105cy fundamenty oraz dach. Problem pojawia si\u0119 w momencie, gdy budynek posadowiony jest na nieruchomo\u015bci gruntowej sk\u0142adaj\u0105cej si\u0119 z dw\u00f3ch dzia\u0142ek obj\u0119tych jedn\u0105 ksi\u0119g\u0105 wieczyst\u0105, a w\u0142a\u015bciciel zamierza zby\u0107 tylko jedn\u0105 z dzia\u0142ek.<\/p>

Na temat wa\u017cno\u015bci przeniesienia cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci wypowiedzia\u0142 si\u0119 S\u0105d Najwy\u017cszy, kt\u00f3ry w swojej uchwale z dnia 26 kwietnia 2007 r. III CZP 27\/07 stwierdzi\u0142, i\u017c umowa przeniesienia w\u0142asno\u015bci cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci, bez jednoczesnego podzia\u0142u znajduj\u0105cego si\u0119 na niej budynku jest niewa\u017cna. Zgodnie z\u00a0ugruntowanym orzecznictwem SN ksi\u0119ga wieczysta jest czynnikiem wyodr\u0119bniaj\u0105cym nieruchomo\u015b\u0107, co wyra\u017ca regu\u0142a \u201ejedna ksi\u0119ga wieczysta – jedna nieruchomo\u015b\u0107\u201d. W przypadku wi\u0119c, gdy do czynienia mamy z jedn\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 gruntow\u0105, na kt\u00f3rej znajduje si\u0119 trwale zwi\u0105zany z ni\u0105 budynek, stanowi\u0105cy jej cze\u015b\u0107 sk\u0142adow\u0105, czynno\u015b\u0107 prawna, polegaj\u0105ca na zbyciu prawa w\u0142asno\u015bci do jednej z\u00a0geodezyjnie wyodr\u0119bnionych dzia\u0142ek, zmierza do podzia\u0142u nieruchomo\u015bci przez wydzielenie z\u00a0niej cz\u0119\u015bci i do wyodr\u0119bnienia w ten spos\u00f3b “nowej” nieruchomo\u015bci. Mo\u017cliwo\u015b\u0107 takiego podzia\u0142u dopuszczalna jest jedynie przy spe\u0142nieniu \u015bci\u015ble okre\u015blonych wymaga\u0144, tj. dozwolony jest podzia\u0142 budynku wy\u0142\u0105cznie wzd\u0142u\u017c p\u0142aszczyzn pionowych wraz z gruntem, je\u017celi w wyniku tego podzia\u0142u powstan\u0105 dwa odr\u0119bne budynki, wyra\u017anie oddzielone od siebie \u015bcian\u0105 ju\u017c istniej\u0105c\u0105 lub mo\u017cliw\u0105 do wykonania.<\/p>

Niedokonanie podzia\u0142u budynku wp\u0142ywa na ocen\u0119 ca\u0142ej analizowanej czynno\u015bci prawnej, poniewa\u017c cz\u0119\u015bci budynku nie mog\u0105 by\u0107 odr\u0119bnym przedmiotem w\u0142asno\u015bci. Do takiego natomiast skutku prowadzi\u0142oby uznanie czynno\u015bci zbycia cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci, bez jednoczesnego podzia\u0142u znajduj\u0105cego si\u0119 na niej budynku, za wa\u017cn\u0105. Tym samym dosz\u0142oby do naruszenia bezwzgl\u0119dnie obowi\u0105zuj\u0105cego\u00a0art. 47 \u00a7 1\u00a0k.c, m\u00f3wi\u0105cego o tym, \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 sk\u0142adowa rzeczy nie mo\u017ce by\u0107 odr\u0119bnym przedmiotem w\u0142asno\u015bci i innych praw rzeczowych. Z tej przyczyny umow\u0119 przeniesienia w\u0142asno\u015bci cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci, bez jednoczesnego podzia\u0142u znajduj\u0105cego si\u0119 na niej budynku, trzeba uzna\u0107 za niewa\u017cn\u0105.<\/p>

Nieco inaczej sytuacja kszta\u0142tuje si\u0119 w\u00a0przypadku, gdy grunt, na kt\u00f3rym posadowiony jest budynek sk\u0142ada si\u0119 z dw\u00f3ch odr\u0119bnych nieruchomo\u015bci gruntowych, dla kt\u00f3rych prowadzone s\u0105 odr\u0119bne ksi\u0119gi wieczyste. R\u00f3wnie\u017c i w tej sprawie wypowiedzia\u0142 si\u0119 S\u0105d Najwy\u017cszy. W wyroku z dnia 22 lutego 2012 r. IV CSK 278\/11, s\u0105d stwierdzi\u0142, i\u017c umowa przeniesienia w\u0142asno\u015bci jednej z dw\u00f3ch granicz\u0105cych ze sob\u0105 dzia\u0142ek gruntu stanowi\u0105cych w\u0142asno\u015b\u0107 tej samej osoby, ale obj\u0119tych oddzielnymi ksi\u0119gami wieczystymi, na kt\u00f3rych znajduje si\u0119 budynek mieszkalny, nie jest niewa\u017cna z tej przyczyny, \u017ce zosta\u0142a zawarta bez jednoczesnego podzia\u0142u budynku. Nie mamy bowiem w tym przypadku do czynienia z przeniesieniem w\u0142asno\u015bci cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci, nast\u0119puje rozporz\u0105dzenie ca\u0142\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 z ksi\u0119gi wieczystej, a wi\u0119c rzecz\u0105, kt\u00f3ra zgodnie z art. 155 k.c. mo\u017ce by\u0107 przedmiotem przeniesienia w\u0142asno\u015bci. Co wi\u0119cej, \u017cadna z “cz\u0119\u015bci budynku”, znajduj\u0105cych si\u0119 po obu stronach granicy nieruchomo\u015bci, nie spe\u0142nia wymaga\u0144 niezb\u0119dnych do uznania jej za budynek w rozumieniu prawa cywilnego. Na skutek takiego rozporz\u0105dzenia bez jednoczesnego podzia\u0142u budynku, zmianie ulega jedynie osoba w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, natomiast nie ulega zmianie dotychczasowy stan rzeczy, gdy\u017c zar\u00f3wno na zbywanej nieruchomo\u015bci, jak i na nieruchomo\u015bci pozostaj\u0105cej w\u0142asno\u015bci\u0105 rozporz\u0105dzaj\u0105cego nadal posadowione s\u0105 struktury, nieb\u0119d\u0105ce w\u00a0granicach \u017cadnej z tych nieruchomo\u015bci budynkami w rozumieniu prawa cywilnego.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\u00a9 Miller, Canfield, W. Babicki, A. Che\u0142chowski i Wsp\u00f3lnicy Sp. k.<\/span>\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t