{"id":4802,"date":"2021-05-07T20:14:54","date_gmt":"2021-05-07T20:14:54","guid":{"rendered":"https:\/\/millercanfield.pl\/?p=4802"},"modified":"2025-04-14T18:04:16","modified_gmt":"2025-04-14T18:04:16","slug":"amendment-to-the-real-estate-development-act","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/millercanfield.pl\/en\/amendment-to-the-real-estate-development-act\/","title":{"rendered":"AMENDMENT TO THE REAL ESTATE DEVELOPMENT ACT"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

20 kwietnia 2021 r. Sejm przeg\u0142osowa\u0142 nowelizacj\u0119 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, kt\u00f3rej projekt przed\u0142o\u017cy\u0142 prezes Urz\u0119du Ochrony Konkurencji i Konsument\u00f3w (\u201eUOKiK\u201d). UOKiK ponownie podj\u0105\u0142 pr\u00f3b\u0119 przygotowania propozycji nowelizacji przepis\u00f3w ustawy deweloperskiej, po tym jak przedstawiona przez Urz\u0105d zmiana przepis\u00f3w w roku 2018 spotka\u0142a si\u0119 z\u00a0powszechn\u0105 krytyk\u0105. Tym razem projekt przewiduje uchwalenie ca\u0142kowicie nowej ustawy, kt\u00f3ra uchyli dotychczas obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 z 2011 roku.<\/p>

Nowe regulacje wprowadz\u0105 wiele zmian, w\u00a0szczeg\u00f3lno\u015bci ta o powstaniu nowego obligatoryjnego instrumentu: Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (\u201eDFG\u201d), kt\u00f3rego deklarowane ratio legis to ochrona nabywc\u00f3w nowych mieszka\u0144 w\u00a0przypadku upadku firmy deweloperskiej. Planowany fundusz ma w za\u0142o\u017ceniu w wi\u0119kszym stopniu chroni\u0107 osoby kupuj\u0105ce mieszkanie, eliminuj\u0105c ryzyko utraty \u015brodk\u00f3w finansowych zdeponowanych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Wed\u0142ug autor\u00f3w projektu obecny system ochrony \u015brodk\u00f3w wp\u0142acanych przez nabywc\u0119 mieszkania nie zapewnia odpowiedniego zabezpieczenia, poniewa\u017c w\u00a0przypadku upad\u0142o\u015bci dewelopera stosowany otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nieposiadaj\u0105cy dodatkowych zabezpiecze\u0144 w\u00a0postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej powoduje ryzyko utraty zar\u00f3wno \u015brodk\u00f3w finansowych, jak i\u00a0nieruchomo\u015bci przez kupuj\u0105cego.<\/p>

DFG ma by\u0107 finansowany ze sk\u0142adek wp\u0142acanych przez deweloper\u00f3w, niezale\u017cnie od tego czy b\u0119d\u0105 prowadzi\u0107 otwarty, czy zamkni\u0119ty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wp\u0142aty te b\u0119d\u0105 dokonywane przez deweloper\u00f3w ka\u017cdorazowo w terminie 7 dni od otrzymania przez nich wp\u0142at na mieszkaniowy rachunek powierniczy dokonywanych przez nabywc\u0119 mieszkania.<\/p>

Przepisy stanowi\u0105ce o mechanizmie dokonywania wp\u0142at wydaj\u0105 si\u0119 by\u0107 nieprzychylne deweloperom nie tylko dlatego, \u017ce sk\u0142adki b\u0119d\u0105 musia\u0142y by\u0107 odprowadzone od ka\u017cdej wp\u0142aty nabywcy, ale przede wszystkim dlatego, \u017ce nie przewiduje si\u0119 ich zwrotu. Oznacza to, \u017ce w sytuacji odst\u0105pienia od umowy deweloperskiej, z winy kt\u00f3rejkolwiek ze stron, a\u00a0nast\u0119pnie zawarcia nowej umowy deweloperskiej dotycz\u0105cej tego samego lokalu, sk\u0142adki b\u0119d\u0105 odprowadzane ponownie. Dok\u0142adna wysoko\u015b\u0107 stawki procentowej nie jest jeszcze znana, wiadomo natomiast, \u017ce ma zosta\u0107 okre\u015blona rozporz\u0105dzeniem Ministra do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Wedle projektu ustawy \u201epodstaw\u0105 wyliczenia wysoko\u015bci sk\u0142adki na Fundusz b\u0119dzie warto\u015b\u0107 wp\u0142aty dokonanej przez nabywc\u0119 na mieszkaniowy rachunek powierniczy a maksymalna wysoko\u015b\u0107 stawki procentowej, nie b\u0119dzie przekracza\u0107:<\/p>

  • 2% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo;<\/li>
  • 0,2% – w przypadku zamkni\u0119tego mieszkaniowego rachunku powierniczego\u201d.<\/li><\/ul>

    Nowe przepisy zak\u0142adaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c obj\u0119cie ochron\u0105 tak\u017ce um\u00f3w dotycz\u0105cych lokali u\u017cytkowych, w przypadku gdy ich zawarcie nast\u0105pi wraz z zawarciem umowy na lokal mieszkalny. Oznacza to, \u017ce przepisy ustawy b\u0119d\u0105 dotyczy\u0107 zar\u00f3wno gara\u017cy, kom\u00f3rek lokatorskich i miejsc postojowych.<\/p>

    W nowelizacji ustawy znalaz\u0142y si\u0119 tak\u017ce przepisy umo\u017cliwiaj\u0105ce odmow\u0119 dokonania przez nabywc\u0119 odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w\u00f3wczas gdy b\u0119d\u0105 dotkni\u0119te istotnymi wadami. Przepisy nie definiuj\u0105 wprawdzie poj\u0119cia istotnej wady, ale umo\u017cliwiaj\u0105 odst\u0105pienie od umowy w przypadku gdy, nabywca przedstawi opini\u0119 rzeczoznawcy budowlanego o istnieniu takiej wady. Zdaniem UOKiK obecna procedura odbioru lokalu nie daje nabywcy realnej mo\u017cliwo\u015bci wp\u0142ywu na termin i\u00a0jako\u015b\u0107 usuwania zg\u0142oszonych wad.<\/p>

    Nast\u0119pn\u0105 istotn\u0105 zmian\u0105 z punktu widzenia zar\u00f3wno dewelopera, jak i nabywcy mieszkania jest doprecyzowanie niekt\u00f3rych praw i\u00a0obowi\u0105zk\u00f3w obydwu stron umowy deweloperskiej. W szczeg\u00f3lno\u015bci okre\u015blono dok\u0142adnie zasady dokonywania wp\u0142at przez nabywc\u0119 na mieszkaniowy rachunek powierniczy (\u201eMPR\u201d) oraz przepisy dotycz\u0105ce uprawnie\u0144 kontrolnych banku i zasad dokonywania wyp\u0142at z MPR na rzecz dewelopera. Przyk\u0142adowo, zaproponowano aby wyp\u0142ata \u015brodk\u00f3w z\u00a0rachunku powierniczego na rachunek bankowy dewelopera nie mog\u0142a nast\u0105pi\u0107 przed up\u0142ywem 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci. Co wi\u0119cej, wyp\u0142ata nast\u0105pi dopiero po stwierdzeniu przez bank zako\u0144czenia danego etapu prac, a tak\u017ce potwierdzeniu, \u017ce deweloper nie zalega z\u00a0podatkami i sk\u0142adkami na ZUS, uregulowa\u0142 zobowi\u0105zania pieni\u0119\u017cne wobec wykonawc\u00f3w i\u00a0podwykonawc\u00f3w, a tak\u017ce, \u017ce wp\u0142aty nale\u017cnej sk\u0142adki na DFG zosta\u0142y przez niego dokonane. Ponadto, nowe regulacje zobowi\u0105zuj\u0105 dewelopera do prowadzenia umowy rachunku powierniczego a\u017c do dnia zawarcia umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci na nabywc\u0119 lub sprzeda\u017cy ostatniego lokalu, gara\u017cu lub kom\u00f3rki lokatorskiej, je\u017celi b\u0119d\u0105 one stanowi\u0107 lokale u\u017cytkowe powsta\u0142e w ramach jednej inwestycji deweloperskiej.<\/p>

    Zgodnie z aktualnym brzmieniem projektu nowe przepisy wejd\u0105 w \u017cycie po up\u0142ywie 12 miesi\u0119cy od dnia og\u0142oszenia ich w Dzienniku Ustaw, z\u00a0wyj\u0105tkiem przepis\u00f3w umo\u017cliwiaj\u0105cych powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, kt\u00f3re maj\u0105 zacz\u0105\u0107 obowi\u0105zywa\u0107 po up\u0142ywie 30 dni od dnia og\u0142oszenia.<\/p>

    W konsekwencji nast\u0105pi\u0107 ma do\u015b\u0107 istotne zaostrzenie reglamentacji prawnej i tak ju\u017c g\u0142\u0119boko regulowanego obszaru dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, jakim jest dzia\u0142alno\u015b\u0107 deweloperska. Niew\u0105tpliwie proponowane rozwi\u0105zania nie b\u0119d\u0105 sprzyja\u0142y obni\u017ceniu koszt\u00f3w dzia\u0142alno\u015bci firm deweloperskich, co nie mo\u017ce nie znale\u017a\u0107 odzwierciedlenia w dalszym wzro\u015bcie cen i nie prze\u0142o\u017cy si\u0119 na wzrost liczby budowanych mieszka\u0144. Ponadto warto wskaza\u0107, \u017ce nowe wymagania mog\u0105 stanowi\u0107 relatywnie wi\u0119ksze obci\u0105\u017cenie dla deweloper\u00f3w dzia\u0142aj\u0105cych w mniejszej skali, co pogorszy ich pozycj\u0119 konkurencyjn\u0105 w stosunku do wi\u0119kszych firm deweloperskich, kt\u00f3re koszty zarz\u0105dzania nowymi ryzykami i wykonywania nowych obowi\u0105zk\u00f3w b\u0119d\u0105 mog\u0142y roz\u0142o\u017cy\u0107 na wi\u0119ksz\u0105 liczb\u0119 realizowanych inwestycji i budowanych mieszka\u0144. Zjawisko to mo\u017ce spowodowa\u0107 przyspieszenie proces\u00f3w koncentracyjnych na rynku deweloperskim, co w ostatecznym rozrachunku niekoniecznie musi by\u0107 dobre dla konsument\u00f3w. Analiza uzasadnienia proponowanych zmian ka\u017ce wreszcie zada\u0107 pytanie czy rzeczywista skala nieprawid\u0142owo\u015bci i\u00a0problem\u00f3w, kt\u00f3re nowa regulacja stara si\u0119 rozwi\u0105za\u0107 rzeczywi\u015bcie uzasadnia wprowadzenie proponowanych rozwi\u0105za\u0144 czy te\u017c jest raczej wyrazem og\u00f3lnej nieufno\u015bci ustawodawcy do mechanizm\u00f3w rynkowych, nawet takich, kt\u00f3re zosta\u0142y poddane korekcie wynikaj\u0105cej z\u00a0dotychczasowych rozwi\u0105za\u0144 chroni\u0105cych nabywc\u0119 lokali mieszkalnych.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

    \n\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t\t\t
    \n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\u00a9 Miller, Canfield, W. Babicki, A. Che\u0142chowski i Wsp\u00f3lnicy Sp. k.<\/span>\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t