{"id":4780,"date":"2021-03-16T17:13:06","date_gmt":"2021-03-16T17:13:06","guid":{"rendered":"https:\/\/millercanfield.pl\/?p=4780"},"modified":"2025-04-14T18:04:16","modified_gmt":"2025-04-14T18:04:16","slug":"location-of-retail-parks-in-areas-without-a-local-spatial-development-plan-allowing-for-such-facilities","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/millercanfield.pl\/en\/location-of-retail-parks-in-areas-without-a-local-spatial-development-plan-allowing-for-such-facilities\/","title":{"rendered":"LOCATION OF RETAIL PARKS IN AREAS WITHOUT A LOCAL SPATIAL DEVELOPMENT PLAN ALLOWING FOR SUCH FACILITIES"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Celem opracowania jest om\u00f3wienie dopuszczalno\u015bci \u2013 w \u015bwietle przepis\u00f3w i\u00a0orzecznictwa s\u0105d\u00f3w administracyjnych \u2013 lokalizacji park\u00f3w handlowych z\u0142o\u017conych z kilku budynk\u00f3w, kt\u00f3rych zsumowana powierzchnia sprzeda\u017cy przekracza 2.000 m2, na obszarach nie obj\u0119tych obowi\u0105zuj\u0105cym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego b\u0105d\u017a te\u017c obj\u0119tych planem miejscowym, kt\u00f3ry nie zezwala jednak wyra\u017anie na lokalizacj\u0119 na danym obszarze obiekt\u00f3w handlowych o\u00a0powierzchni sprzeda\u017cy przekraczaj\u0105cej 2.000\u00a0m2, zwanych dalej r\u00f3wnie\u017c \u201ewielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi\u201d.<\/p>

Przez park handlowy (retail park) rozumiemy tu kompleks handlowo-us\u0142ugowy z\u0142o\u017cony z kilku (co najmniej dw\u00f3ch) budynk\u00f3w z lokalami dost\u0119pnymi od zewn\u0119trz, a wi\u0119c pozbawiony wsp\u00f3lnych wewn\u0119trznych ci\u0105g\u00f3w komunikacyjnych (galerii), otoczony parkingiem. W szczeg\u00f3lno\u015bci chodzi tu o stosunkowo niewielkie projekty tego rodzaju, kt\u00f3rych \u0142\u0105czna powierzchnia sprzeda\u017cy przekracza jednak 2.000 m2. Tego rodzaju projekty nale\u017c\u0105 od pewnego czasu do najcz\u0119\u015bciej realizowanych inwestycji komercyjnych, zw\u0142aszcza w\u00a0mniejszych o\u015brodkach miejskich lub te\u017c na obrze\u017cach du\u017cych miast.<\/p>

W dniu 11 listopada 2015 r. wesz\u0142a w \u017cycie nowelizacja ustawy o planowaniu i\u00a0zagospodarowaniu przestrzennym (\u201eu.p.z.p.\u201d), zgodnie z kt\u00f3r\u0105 dodano przepisy art. 10 ust. 3a i\u00a03b. Zgodnie z tymi przepisami lokalizacja obiekt\u00f3w handlowych o powierzchni sprzeda\u017cy powy\u017cej 2.000 m2, mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 wy\u0142\u0105cznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem nie jest dopuszczalna na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Warto przy tym podkre\u015bli\u0107, \u017ce zmiana ta mia\u0142a charakter porz\u0105dkuj\u0105cy \u2013 stanowi\u0142a bowiem potwierdzenie zasady, kt\u00f3ra ukszta\u0142towa\u0142a si\u0119 ju\u017c kilka lat wcze\u015bniej w orzecznictwie s\u0105d\u00f3w administracyjnych. Natomiast zgodnie ze zmienionym r\u00f3wnie\u017c 11 listopada 2015 r. przepisem art. 15 ust. 3 pkt 4) u.p.z.p. w planie miejscowym okre\u015bla si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od potrzeb granice teren\u00f3w pod budow\u0119 wielkopowierzchniowych obiekt\u00f3w handlowych. Ten przepis jest jednolicie interpretowany w\u00a0orzecznictwie w ten spos\u00f3b, \u017ce lokalizacja wielkopowierzchniowego obiektu handlowego jest dopuszczalna tylko na terenie wyra\u017anie przeznaczonym w obowi\u0105zuj\u0105cym planie miejscowym pod budow\u0119 takich obiekt\u00f3w, nie jest za\u015b mo\u017cliwa na terenie przeznaczonym w\u00a0planie miejscowym tylko og\u00f3lnie pod us\u0142ugi i\/lub handel.<\/p>

O dopuszczalno\u015bci lokalizacji parku handlowego z\u0142o\u017conego z kilku budynk\u00f3w, z kt\u00f3rych \u017caden nie ma powierzchni sprzeda\u017cy przekraczaj\u0105cej 2.000 m2, lecz ich zsumowana powierzchnia sprzeda\u017cy przekracza ten pr\u00f3g, na terenie nie obj\u0119tym planem miejscowym zezwalaj\u0105cym na lokalizacj\u0119 wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, decydowa\u0107 b\u0119dzie odpowied\u017a na pytanie, czy powy\u017csze budynki powinny w\u00a0\u015bwietle powo\u0142anych przepis\u00f3w u.p.z.p. by\u0107 traktowane jako jeden obiekt handlowy czy te\u017c jako odr\u0119bne obiekty handlowe. W pierwszym przypadku ich powierzchnia sprzeda\u017cy zostanie zsumowana, co uniemo\u017cliwi ich lokalizacj\u0119 na tego rodzaju terenie, w drugim za\u015b przypadku taka lokalizacja b\u0119dzie mo\u017cliwa. Odpowied\u017a na powy\u017csze pytanie zale\u017cy zatem od wyk\u0142adni poj\u0119cia obiektu handlowego.<\/p>

Zar\u00f3wno w samej ustawie u.p.z.p. jak te\u017c przepisach innych ustaw nie zawarto bezpo\u015bredniej definicji \u201eobiektu handlowego\u201d. Ustawa Prawo budowlane zawiera jedynie definicj\u0119 \u201eobiektu budowlanego\u201d, kt\u00f3rym jest budynek, budowla b\u0105d\u017a obiekt ma\u0142ej architektury wraz z instalacjami zapewniaj\u0105cymi mo\u017cliwo\u015b\u0107 jego u\u017cytkowania zgodnie z\u00a0przeznaczeniem. Z definicji tej wynika logicznie, \u017ce obiektem budowlanym nie mo\u017ce by\u0107 ca\u0142y zesp\u00f3\u0142 kilku budynk\u00f3w i\/lub budowli, ale jest nim tylko ka\u017cdy z tych obiekt\u00f3w samodzielnie. Natomiast definicj\u0119 \u201eobiektu handlowego\u201d w orzecznictwie wywodzi si\u0119 po\u015brednio z definicji “powierzchni sprzeda\u017cy” zawartej w art. 2 pkt 19 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem przez “powierzchni\u0119 sprzeda\u017cy” nale\u017cy rozumie\u0107 t\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 og\u00f3lnodost\u0119pnej powierzchni obiektu handlowego stanowi\u0105cego ca\u0142o\u015b\u0107 techniczno-u\u017cytkow\u0105, przeznaczonego do sprzeda\u017cy detalicznej, w kt\u00f3rej odbywa si\u0119 bezpo\u015brednia sprzeda\u017c towar\u00f3w (bez wliczania do niej powierzchni us\u0142ug i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do kt\u00f3rej zalicza si\u0119 powierzchnie magazyn\u00f3w, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Kluczowym elementem tej definicji jest sformu\u0142owanie \u201eobiekt handlowy stanowi\u0105cy ca\u0142o\u015b\u0107 techniczno-u\u017cytkow\u0105 przeznaczony do sprzeda\u017cy detalicznej\u201d. W zwi\u0105zku z powy\u017cszym pojawia si\u0119 pytanie, czy przez \u201eobiekt handlowy\u201d nale\u017cy rozumie\u0107 po prostu pe\u0142ni\u0105cy funkcj\u0119 handlow\u0105 obiekt budowlany, a wi\u0119c pojedynczy budynek lub budowl\u0119, czy te\u017c u\u017cycie przez ustawodawc\u0119 poj\u0119cia \u201eca\u0142o\u015b\u0107 techniczno-u\u017cytkowa\u201d sprawia, \u017ce definicja obiektu handlowego odrywa si\u0119 od definicji obiektu budowlanego i mo\u017cna, a nawet nale\u017cy obiekt handlowy rozumie\u0107 szerzej \u2013 tak\u017ce jako zesp\u00f3\u0142 kilku obiekt\u00f3w budowlanych powi\u0105zanych technicznie (np. konstrukcyjnie) i u\u017cytkowo (funkcjonalnie) w taki spos\u00f3b, \u017ce wsp\u00f3\u0142tworz\u0105 one wi\u0119ksz\u0105 ca\u0142o\u015b\u0107. Na tak\u0105 ca\u0142o\u015b\u0107 sk\u0142ada\u0142yby si\u0119 tak\u017ce \u201eurz\u0105dzenia budowlane\u201d zdefiniowane w Prawie budowlanym jako urz\u0105dzenia techniczne zwi\u0105zane z obiektem budowlanym, zapewniaj\u0105ce mo\u017cliwo\u015b\u0107 jego u\u017cytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przy\u0142\u0105cza i\u00a0urz\u0105dzenia instalacyjne, w tym s\u0142u\u017c\u0105ce oczyszczaniu lub gromadzeniu \u015bciek\u00f3w, a tak\u017ce przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod \u015bmietniki. W uzasadnieniach niekt\u00f3rych orzecze\u0144 s\u0105dowych dotycz\u0105cych tej tematyki pojawi\u0142o si\u0119 twierdzenie, \u017ce powi\u0105zanie funkcjonalne kilku obiekt\u00f3w budowlanych uzasadniaj\u0105ce uznanie ich za ca\u0142o\u015b\u0107 techniczno-u\u017cytkow\u0105 wyst\u0119puje w\u00f3wczas, gdy brak jednego z nich uniemo\u017cliwia funkcjonowanie pozosta\u0142ych zgodnie z ich podstawowym przeznaczeniem, przy czym ta koncepcja zosta\u0142a zastosowana w\u00a0spos\u00f3b logicznie zniekszta\u0142cony, wywiedziono bowiem z niej, \u017ce je\u017celi w zespole np. dw\u00f3ch budynk\u00f3w handlowo-us\u0142ugowych \u017caden z tych budynk\u00f3w nie mo\u017ce prawid\u0142owo funkcjonowa\u0107 bez ich wsp\u00f3lnej infrastruktury techniczno-komunikacyjnej, to ka\u017cdy z nich stanowi ca\u0142o\u015b\u0107 techniczno-u\u017cytkow\u0105 nie tylko z ow\u0105 infrastruktur\u0105, ale \u2013 niejako poprzez ni\u0105 \u2013 r\u00f3wnie\u017c z drugim budynkiem, cho\u0107 w istocie ka\u017cdy z tych budynk\u00f3w m\u00f3g\u0142by prawid\u0142owo funkcjonowa\u0107 bez drugiego budynku.<\/p>

Oceniaj\u0105c wymagania planistyczne zwi\u0105zane z\u00a0powierzchni\u0105 sprzeda\u017cy budynk\u00f3w wchodz\u0105cych w sk\u0142ad wielobudynkowego parku handlowego przy zastosowaniu pierwszego podej\u015bcia nale\u017cy przyj\u0105\u0107 odr\u0119bn\u0105 powierzchni\u0119 sprzeda\u017cy dla ka\u017cdego budynku traktuj\u0105c go jako odr\u0119bny obiekt handlowy, za\u015b stosuj\u0105c drugie podej\u015bcie nale\u017cy pos\u0142u\u017cy\u0107 si\u0119 sum\u0105 powierzchni sprzeda\u017cy wszystkich powi\u0105zanych funkcjonalnie budynk\u00f3w przyjmuj\u0105c, \u017ce stanowi\u0105 one jeden zbiorowy obiekt handlowy. Konsekwencj\u0105 r\u00f3\u017cnic w wyk\u0142adni poj\u0119cia obiektu handlowego jest ukszta\u0142towanie si\u0119 dw\u00f3ch konkurencyjnych linii orzeczniczych s\u0105d\u00f3w administracyjnych.<\/p>

Przyk\u0142adami orzecze\u0144 kszta\u0142tuj\u0105cych pierwsz\u0105 lini\u0119 orzecznictwa (jeden budynek \u2013 jeden obiekt handlowy) s\u0105: wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego (\u201eNSA\u201d) z dnia 10 pa\u017adziernika 2017 r., sygn. II OSK 2398\/16 czy te\u017c wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego (\u201eWSA\u201d) w Olsztynie z dnia 30 listopada 2017 r., sygn. II SA\/Ol 879\/17. W\u00a0powy\u017cszym wyroku NSA z 10 pa\u017adziernika 2017 r. s\u0105d ten stwierdzi\u0142, \u017ce poj\u0119cie \u201eca\u0142o\u015bci techniczno-u\u017cytkowej\u201d wywodzi si\u0119 z ustawy Prawo budowlane, w kt\u00f3rej by\u0142o u\u017cywane do po\u0142owy 2015 r. m.in. przy definiowaniu poj\u0119cia budowli jako jednej z kategorii obiekt\u00f3w budowlanych, a\u00a0w orzecznictwie dotycz\u0105cym tego poj\u0119cia przewa\u017cy\u0142 pogl\u0105d, \u017ce tworzenie \u201eca\u0142o\u015bci techniczno-u\u017cytkowej\u201d przez dany budynek\/budowl\u0119 oraz zwi\u0105zane z nimi urz\u0105dzenia techniczne nie jest warunkiem koniecznym uznania takiego obiektu za obiekt budowlany, na co zwr\u00f3ci\u0142 szczeg\u00f3lnie uwag\u0119 Trybuna\u0142 Konstytucyjny w wyroku z dnia 13 wrze\u015bnia 2011 r., sygn. P 33\/09. Naczelny S\u0105d Administracyjny uzna\u0142, \u017ce powy\u017csz\u0105 zasad\u0119 mo\u017cna przenie\u015b\u0107 r\u00f3wnie\u017c na grunt ustawy u.p.z.p. i zastosowa\u0107 do interpretacji poj\u0119cia \u201eobiektu handlowego\u201d. To prowadzi do wniosku, \u017ce przy ustalaniu, czy dany obiekt jest obiektem handlowym, a zatem ca\u0142o\u015bci\u0105 techniczno-u\u017cytkow\u0105, nie powinny by\u0107 brane pod uwag\u0119 relacje pomi\u0119dzy rozwa\u017canym obiektem (budynkiem\/budowl\u0105), a zwi\u0105zanymi z nim instalacjami i urz\u0105dzeniami budowlanymi, a\u00a0jedynie cechy samego obiektu (np. budynku) przes\u0105dzaj\u0105ce o jego samodzielno\u015bci (ca\u0142o\u015bci). Skoro za\u015b infrastruktura nie ma znaczenia dla oceny danego obiektu jako pewnej ca\u0142o\u015bci techniczno-u\u017cytkowej, to fakt posiadania wsp\u00f3lnej infrastruktury przez kilka budynk\u00f3w nie mo\u017ce prowadzi\u0107 do wniosku, \u017ce stanowi\u0105 one jeden obiekt handlowy w rozumieniu u.p.z.p. NSA stwierdzi\u0142 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce argumentami przemawiaj\u0105cymi za tym, \u017ce kilka budynk\u00f3w tworzy ca\u0142o\u015b\u0107 techniczno-u\u017cytkow\u0105, a zatem tworz\u0105 jeden obiekt handlowy, nie mo\u017ce by\u0107 fakt obj\u0119cia tych budynk\u00f3w jednym wnioskiem o\u00a0wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czy te\u017c usytuowanie ich na jednej dzia\u0142ce, czy nieruchomo\u015bci nale\u017c\u0105cej do jednego podmiotu.<\/p>

Zgodnie z drug\u0105 lini\u0105 orzecznictwa (kilka powi\u0105zanych budynk\u00f3w \u2013 jeden obiekt handlowy), reprezentowan\u0105 przez m.in. przez wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14 sierpnia 2019 r., sygn. II SA\/Po 88\/19 czy te\u017c wyrok WSA w\u00a0\u0141odzi z dnia 14 pa\u017adziernika 2020 r., sygn. II SA\/\u0141d 99\/20, w przypadku projektowania przez jednego inwestora inwestycji z\u0142o\u017conej z kilku odr\u0119bnych konstrukcyjnie budynk\u00f3w o funkcji handlowej obs\u0142ugiwanych przez wsp\u00f3ln\u0105 infrastruktur\u0119 techniczn\u0105 (przy\u0142\u0105cza i urz\u0105dzenia medi\u00f3w) i komunikacyjn\u0105 (zjazdy, drogi wewn\u0119trzne, parking, place), nale\u017cy uzna\u0107 taki zesp\u00f3\u0142 za ca\u0142o\u015b\u0107 techniczno-u\u017cytkow\u0105, a zatem za jeden obiekt handlowy, kt\u00f3rego powierzchnia sprzeda\u017cy, decyduj\u0105ca o mo\u017cliwo\u015bci jego lokalizacji na danym terenie, stanowi sum\u0119 powierzchni poszczeg\u00f3lnych budynk\u00f3w. W\u00a0powy\u017cszych orzeczeniach, obok poj\u0119cia \u201eca\u0142o\u015bci techniczno-u\u017cytkowej\u201d, pojawi\u0142o si\u0119 r\u00f3wnie\u017c poj\u0119cie \u201eca\u0142o\u015bci architektonicznej\u201d, co by\u0142o spowodowane tym, \u017ce w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w, kt\u00f3rych dotyczy\u0142y te orzeczenia odr\u0119bne konstrukcyjnie budynki, przedzielone \u015bcianami przeciwpo\u017carowymi lub nawet dylatacj\u0105, s\u0105siadowa\u0142y ze sob\u0105 tworz\u0105c jedn\u0105 \u201ebry\u0142\u0119\u201d, a tak\u017ce mia\u0142y wsp\u00f3lne detale architektoniczne podkre\u015blaj\u0105ce ich zwi\u0105zek (np. jednolite szyldy). W zwi\u0105zku z tym \u2013 w\u00a0orzeczeniach, kt\u00f3re dotyczy\u0142y wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takich projekt\u00f3w \u2013 pojawi\u0142a si\u0119 argumentacja, \u017ce organ wydaj\u0105cy tak\u0105 decyzj\u0119 powinien koncentrowa\u0107 si\u0119 przede wszystkim na aspektach architektonicznych jako zwi\u0105zanych z \u0142adem przestrzennym, nie musi za\u015b w og\u00f3le uwzgl\u0119dnia\u0107 parametr\u00f3w stricte technicznych, takich w\u0142a\u015bnie jak charakter przegr\u00f3d budowlanych w ramach jednej bry\u0142y, kt\u00f3ry m\u00f3g\u0142by uzasadnia\u0107 uznanie jej cz\u0119\u015bci za odr\u0119bne konstrukcyjnie budynki, gdy\u017c to nale\u017cy ju\u017c do sfery kolejnego post\u0119powania w sprawie wydania pozwolenia na budow\u0119. Co ciekawe, w\u00a0dw\u00f3ch ostatnich powo\u0142anych orzeczeniach s\u0105dy ustosunkowa\u0142y si\u0119 do zarzut\u00f3w skar\u017c\u0105cych opartych na wskazanym wy\u017cej wyroku NSA z\u00a010 pa\u017adziernika 2017 r. (z pierwszej linii orzecznictwa) nie odnosz\u0105c si\u0119 wprawdzie do g\u0142\u00f3wnej linii argumentacyjnej zawartej w tym wyroku, ale twierdz\u0105c, \u017ce dotyczy\u0142 on szczeg\u00f3lnego, odmiennego przypadku, gdy\u017c budynki tworz\u0105ce zesp\u00f3\u0142 handlowy w\u00a0rozstrzygni\u0119tej nim sprawie by\u0142y rozmieszczone w znacznym oddaleniu od siebie na du\u017cej (ponadhektarowej) dzia\u0142ce.<\/p>

Z powy\u017cszego zestawienia orzecznictwa wynika, \u017ce zagadnienie sposobu obliczania powierzchni sprzeda\u017cy wielobudynkowych park\u00f3w handlowych, decyduj\u0105ce o dopuszczalno\u015bci ich lokalizacji na obszarze nie obj\u0119tym planem miejscowym (na podstawie decyzji o warunkach zabudowy) lub te\u017c na obszarze obj\u0119tym planem miejscowym nie dopuszczaj\u0105cym lokalizacji obiekt\u00f3w o powierzchni sprzeda\u017cy pow. 2.000 m2 pozostaje sporne w orzecznictwie s\u0105d\u00f3w administracyjnych.<\/p>

Niemniej jednak w tego rodzaju sprawach du\u017co zale\u017cy nie tylko od lokalnej praktyki organ\u00f3w administracji architektoniczno-budowlanej, ale r\u00f3wnie\u017c od konkretnych rozwi\u0105za\u0144 architektonicznych i prawnych zastosowanych przez inwestora. Analiza dost\u0119pnego orzecznictwa, a tak\u017ce wydawanych w praktyce dla tego rodzaju inwestycji decyzji o warunkach zabudowy, pozwala sformu\u0142owa\u0107 w powy\u017cszym zakresie okre\u015blone zalecenia dla inwestor\u00f3w zainteresowanych budow\u0105 takich obiekt\u00f3w na tego rodzaju obszarach. Uwzgl\u0119dnienie tych zalece\u0144 mo\u017ce istotnie zwi\u0119kszy\u0107 szanse uzyskania pozytywnej decyzji, jak r\u00f3wnie\u017c da\u0107 wi\u0119ksze mo\u017cliwo\u015bci jej obrony w razie gdyby zosta\u0142a ona zaskar\u017cona, a tym samym ograniczy\u0107 ryzyko uchylenia lub stwierdzenia niewa\u017cno\u015bci takiej decyzji.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\u00a9 Miller, Canfield, W. Babicki, A. Che\u0142chowski i Wsp\u00f3lnicy Sp. k.<\/span>\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t