{"id":12568,"date":"2025-04-08T10:39:59","date_gmt":"2025-04-08T10:39:59","guid":{"rendered":"https:\/\/millercanfield.pl\/?p=12568"},"modified":"2025-04-14T18:05:24","modified_gmt":"2025-04-14T18:05:24","slug":"upcoming-changes-in-construction-and-planning-laws-part-i","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/millercanfield.pl\/en\/upcoming-changes-in-construction-and-planning-laws-part-i\/","title":{"rendered":"UPCOMING CHANGES IN CONSTRUCTION AND PLANNING LAWS \u2013 PART I"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

W miesi\u0105cu lutym Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowa\u0142o projekty trzech ustaw, kt\u00f3re \u2013 w razie ich uchwalenia \u2013 wywr\u0105 bardzo istotny wp\u0142yw na funkcjonowanie rynku nieruchomo\u015bci i inwestycji budowlanych w Polsce. Chodzi o projekty: ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (\u201eNowela UPZP<\/strong>\u201d), ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane (\u201eNowela\u00a0 PB<\/strong>\u201d) oraz ustawy o rozwi\u0105zaniach s\u0142u\u017c\u0105cych zwi\u0119kszeniu dost\u0119pno\u015bci grunt\u00f3w pod budownictwo mieszkaniowe (\u201eUstawa o Dost\u0119pno\u015bci<\/strong>\u201d). Poni\u017cej om\u00f3wione zostan\u0105 najwa\u017cniejsze dla inwestor\u00f3w budowlanych zmiany proponowane w tych projektach ustaw z ograniczeniem do sfery prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego.<\/p>

I. Nowela UPZP<\/strong><\/p>

Najwa\u017cniejszym, a zarazem najbli\u017cszym uchwalenia projektem ustawy jest Nowela UPZP. Istot\u0105 tej nowelizacji jest przed\u0142u\u017cenie terminu do sporz\u0105dzenia przez gminy plan\u00f3w og\u00f3lnych o p\u00f3\u0142 roku tj. do dnia 30 czerwca 2026 roku, a co za tym idzie utrzymanie w tym okresie dotychczasowego systemu planistycznego, w tym wa\u017cno\u015bci obecnych studi\u00f3w uwarunkowa\u0144 i kierunk\u00f3w zagospodarowania przestrzennego gmin (\u201estudi\u00f3w<\/strong>\u201d) i mo\u017cliwo\u015bci wydawania decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach. Przedmiotem Noweli UPZP jest tak\u017ce eliminacja niekt\u00f3rych b\u0142\u0119d\u00f3w w przepisach obowi\u0105zuj\u0105cej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (\u201eu.p.z.p.<\/strong>\u201d) i ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niekt\u00f3rych innych ustaw (\u201eustawa zmieniaj\u0105ca u.p.z.p.<\/strong>\u201d), a tak\u017ce przed\u0142u\u017cenie obowi\u0105zywania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o u\u0142atwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzysz\u0105cych (tzw. ustawa \u201eLex Deweloper<\/strong>\u201d).<\/p>

W dniu 24 wrze\u015bnia 2023 r. wesz\u0142a w \u017cycie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kt\u00f3r\u0105 zobowi\u0105zano wszystkie gminy do sporz\u0105dzenia w terminie do dnia 31 grudnia 2025 roku plan\u00f3w og\u00f3lnych czyli nowych akt\u00f3w planistycznych obejmuj\u0105cych teren ca\u0142ej gminy. Plany og\u00f3lne w znacznej mierze zast\u0105pi\u0105 dotychczasowe studia, kt\u00f3re pierwotnie mia\u0142y straci\u0107 moc z chwil\u0105 uchwalenia odpowiednich plan\u00f3w og\u00f3lnych, ale nie p\u00f3\u017aniej ni\u017c z dniem 1 stycznia 2026 r. Od tej daty mia\u0142a te\u017c usta\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 wydawania decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach, na wszystkich terenach nie obj\u0119tych obowi\u0105zuj\u0105cymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a nie tylko na obszarach uzupe\u0142nienia zabudowy wskazanych w planach og\u00f3lnych, jak b\u0119dzie to dzia\u0142a\u0107 w nowym systemie planistycznym. Warto doda\u0107, \u017ce decyzje o warunkach zabudowy s\u0105 obecnie wydawane bezterminowo, natomiast te wydawane na nowych zasadach b\u0119d\u0105 wygasa\u0107 po up\u0142ywie 5 lat od daty ich uprawomocnienia. Po dacie 1 stycznia 2026 r. uchwalanie lub dokonywanie zmian miejscowych plan\u00f3w zagospodarowania przestrzennego (\u201eplan\u00f3w miejscowych<\/strong>\u201d) mia\u0142o by\u0107 mo\u017cliwe tylko, je\u015bli w danej gminie wszed\u0142 ju\u017c w \u017cycie plan og\u00f3lny, chyba \u017ce przed powy\u017csz\u0105 dat\u0105 og\u0142oszono o terminie wy\u0142o\u017cenia do publicznego wgl\u0105du projektu takiego planu miejscowego albo jego zmiany lub og\u0142oszono o rozpocz\u0119ciu konsultacji spo\u0142ecznych projektu takiego planu albo jego zmiany. Reasumuj\u0105c, w razie nie uchwalenia w danej gminie planu og\u00f3lnego do 31 grudnia 2025 r. nie by\u0142oby w niej mo\u017cliwe ani wydawanie decyzji o warunkach zabudowy ani kontynuowanie prac nad planami miejscowymi lub ich zmianami w oparciu o wygas\u0142e ju\u017c studium i tym samym r\u00f3wnie\u017c uchwalanie takich plan\u00f3w miejscowych i ich zmian \u2013 a\u017c do czasu wej\u015bcia w \u017cycie planu og\u00f3lnego.<\/p>

Jak powszechnie wiadomo, obecny stan zaawansowania prac nad planami og\u00f3lnymi w wielu gminach stwarza\u0142 powa\u017cne obawy co do mo\u017cliwo\u015bci ich zako\u0144czenia w terminie umo\u017cliwiaj\u0105cym wej\u015bcie w \u017cycie takich plan\u00f3w og\u00f3lnych do 1 stycznia 2026 roku, co powodowa\u0142oby wy\u017cej opisane skutki, w zwi\u0105zku z czym samorz\u0105dy apelowa\u0142y o przed\u0142u\u017cenie tego terminu, aby unikn\u0105\u0107 parali\u017cu inwestycyjnego na znacznym obszarze kraju. Nowela UPZP stanowi odpowied\u017a na te obawy i apele, przesuwaj\u0105c termin sporz\u0105dzenia plan\u00f3w og\u00f3lnych i daj\u0105c mo\u017cliwo\u015b\u0107 wydawania decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach przez kolejne p\u00f3\u0142 roku po dniu 1 stycznia 2026 roku. Jednak\u017ce decyzje o warunkach zabudowy wydane po 1 stycznia 2026 roku, a tak\u017ce decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 1 stycznia 2026 r., kt\u00f3re nie zd\u0105\u017c\u0105 si\u0119 uprawomocni\u0107 do tej daty, nie b\u0119d\u0105 ju\u017c obowi\u0105zywa\u0107 bezterminowo, ale b\u0119d\u0105 wa\u017cne tylko przez 5 lat, czyli ju\u017c zgodnie z zasadami nowego systemu planistycznego. W tym okresie inwestor b\u0119dzie musia\u0142 uzyska\u0107 na podstawie decyzji o warunkach zabudowy pozwolenie na budow\u0119, aby m\u00f3c zrealizowa\u0107 inwestycj\u0119 zgodnie z jej warunkami.<\/p>

Poza przed\u0142u\u017ceniem termin\u00f3w do wyga\u015bni\u0119cia studi\u00f3w i opracowania plan\u00f3w og\u00f3lnych, wa\u017cniejsze zmiany wprowadzane Nowel\u0105 UPZP do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to m.in.:<\/p>

– zmiany doprecyzowuj\u0105ce, \u017ce wymagana przez u.p.z.p. zgodno\u015b\u0107 przeznaczenia danego terenu w planie miejscowym albo zgodno\u015b\u0107 funkcji zabudowy i zagospodarowania danego terenu w decyzji o warunkach zabudowy z zawartym w planie og\u00f3lnym profilem funkcjonalnym danej strefy planistycznej obejmuj\u0105cej taki teren nie musi by\u0107 ca\u0142kowita, to znaczy, \u017ce wystarczy, je\u015bli takie przeznaczenie lub funkcja terenu b\u0119d\u0105 \u201emie\u015bci\u0107 si\u0119\u201d w takim profilu, czyli by\u0107 zgodne z jego wybranymi elementami, natomiast nie b\u0119d\u0105 one musie\u0107 uwzgl\u0119dnia\u0107 wszystkich przeznacze\u0144 czy funkcji przewidzianych w takim profilu;<\/p>

– uchylenie przepisu, kt\u00f3ry wymaga\u0142, aby w przypadku sporz\u0105dzania planu miejscowego lub jego zmiany w trakcie sporz\u0105dzania planu og\u00f3lnego lub jego zmiany, czyli r\u00f3wnoleg\u0142ej pracy nad tymi planami lub ich zmianami, uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany mog\u0142o nast\u0105pi\u0107 dopiero po uchwaleniu planu og\u00f3lnego czy jego zmiany i po up\u0142ywie terminu na wydanie rozstrzygni\u0119cia nadzorczego dotycz\u0105cego takiego planu og\u00f3lnego przez danego wojewod\u0119.<\/p>

Nowela UPZP przed\u0142u\u017ca r\u00f3wnie\u017c o p\u00f3\u0142 roku (tj. do 1 lipca 2026 r.) okres obowi\u0105zywania ustawy Lex Deweloper, kt\u00f3ra mia\u0142a pierwotnie wygasa\u0107 1 stycznia 2026 r. Co wi\u0119cej, z Noweli UPZP wynika wyra\u017anie, \u017ce w razie z\u0142o\u017cenia przez inwestora wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie Lex Deweloper przed dniem 1 lipca 2026 r. taki wniosek b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 by\u0107 nadal procedowany zgodnie z przepisami Lex Deweloper r\u00f3wnie\u017c po tej dacie, czyli ju\u017c po wyga\u015bni\u0119ciu Lex Deweloper, a wi\u0119c nadal b\u0119dzie mog\u0142a r\u00f3wnie\u017c zosta\u0107 podj\u0119ta uchwa\u0142a o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzysz\u0105cej w trybie Lex Deweloper. Do tej pory taka mo\u017cliwo\u015b\u0107 budzi\u0142a du\u017ce w\u0105tpliwo\u015bci z uwagi na nieprawid\u0142owe sformu\u0142owanie przepisu przej\u015bciowego ustawy zmieniaj\u0105cej u.p.z.p., kt\u00f3ry tego dotyczy\u0142. Ponadto, zgodnie z Nowel\u0105 UPZP, w sytuacji, gdy wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie Lex Deweloper zostanie z\u0142o\u017cony przed wej\u015bciem w \u017cycie planu og\u00f3lnego dla danej gminy, czyli przed wyga\u015bni\u0119ciem danego studium, przy procedowaniu tego wniosku b\u0119d\u0105 mie\u0107 zastosowanie postanowienia tego studium w brzmieniu dotychczasowym, r\u00f3wnie\u017c po jego wyga\u015bni\u0119ciu w wyniku wej\u015bcia w \u017cycie planu og\u00f3lnego lub up\u0142ywu terminu 30 czerwca 2026 r.<\/p>

Nowela UPZP w dniu 26 marca wp\u0142yn\u0119\u0142a do Sejmu i zosta\u0142a ju\u017c skierowana do pierwszego czytania.<\/p>

II. Nowela PB<\/strong><\/p>

Projektowana nowela do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (\u201ePrawo budowlane<\/strong>\u201d lub \u201ep.b.<\/strong>\u201d) w pierwszej kolejno\u015bci rozszerza katalog prostych inwestycji i rob\u00f3t budowlanych, kt\u00f3re nie wymagaj\u0105 pozwolenia na budow\u0119 lub nawet zg\u0142oszenia. Zgodnie z Nowel\u0105 PB, budowa przydomowych schron\u00f3w i ukry\u0107 wraz z instalacjami i przy\u0142\u0105czami niezb\u0119dnymi do ich u\u017cytkowania, kt\u00f3rych obszar oddzia\u0142ywania mie\u015bci si\u0119 w ca\u0142o\u015bci na danej dzia\u0142ce, o powierzchni u\u017cytkowej do 35 m2, nie b\u0119dzie wymaga\u0107 pozwolenia na budow\u0119 lecz jedynie zg\u0142oszenia, przy czym konieczne b\u0119dzie jednak sporz\u0105dzenie projektu architektoniczno-budowlanego takiej budowli i z\u0142o\u017cenie go ze zg\u0142oszeniem. Ponadto na podstawie zg\u0142oszenia b\u0119dzie mo\u017cna realizowa\u0107 m.in. przepusty o d\u0142ugo\u015bci nie wi\u0119kszej ni\u017c 20 m o przekroju wewn\u0119trznym nie wi\u0119kszym ni\u017c 3 m2, wyloty do ciek\u00f3w naturalnych, bezodp\u0142ywowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemno\u015bci wi\u0119kszej ni\u017c 5 m3 (mniejsze zbiorniki nie b\u0119d\u0105 wymaga\u0107 r\u00f3wnie\u017c zg\u0142oszenia) i nie wi\u0119kszej ni\u017c 15 m3, wolno stoj\u0105ce obiekty budowlane \u0142\u0105czno\u015bci i kontenery telekomunikacyjne o powierzchni zabudowy do 35m2 wraz instalacjami i przy\u0142\u0105czami oraz wykonywa\u0107 roboty budowlane polegaj\u0105ce m.in. na instalowaniu na obiekcie budowlanym urz\u0105dze\u0144 technicznych wraz z masztami, s\u0142u\u017c\u0105cych do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy nie wi\u0119kszej ni\u017c moc tzw. mikroinstalacji oraz o \u0142\u0105cznej wysoko\u015bci wi\u0119kszej ni\u017c 3 m i nie wi\u0119kszej ni\u017c 12 m (instalacja takich urz\u0105dze\u0144 o mniejszej mocy lub wysoko\u015bci nie b\u0119dzie wymaga\u0107 r\u00f3wnie\u017c zg\u0142oszenia).<\/p>

Nowela PB uchyla przepis art. 32 ust. 4b p.b., zgodnie z kt\u00f3rym niezgodno\u015b\u0107 zamierzenia budowlanego z celem u\u017cytkowania wieczystego stanowi\u0105cego tytu\u0142 inwestora do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane nie mo\u017ce stanowi\u0107 podstawy wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budow\u0119. W przesz\u0142o\u015bci, przed wprowadzeniem tego przepisu, takie decyzje odmowne nawi\u0105zuj\u0105ce do celu u\u017cytkowania wieczystego by\u0142y cz\u0119sto wydawane przez organy administracji w niekt\u00f3rych miastach. Niekiedy ukrytym celem takiej praktyki by\u0142o wywarcie presji na u\u017cytkownik\u00f3w wieczystych na dokonanie zmiany umowy u\u017cytkowania wieczystego w zakresie celu, co wi\u0105za\u0142o si\u0119 w\u00f3wczas z wysokimi op\u0142atami na rzecz gminy lub Skarbu Pa\u0144stwa. W uzasadnieniu Noweli PB wskazano jednak, \u017ce wykre\u015blenie tego przepisu ma charakter tylko porz\u0105dkowy i nie ma przywraca\u0107 mo\u017cliwo\u015bci wydawania decyzji odmownych z powy\u017cszego powodu, gdy\u017c zamkni\u0119ty katalog przes\u0142anek, na podstawie kt\u00f3rych organ administracji mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 wydania pozwolenia na budow\u0119 zawarty w art. 35 ust. 5 p.b. nie obejmuje niezgodno\u015bci zamierzenia budowlanego z celem u\u017cytkowania wieczystego, a zatem organ nie mo\u017ce z tego powodu odm\u00f3wi\u0107 wydania pozwolenia na budow\u0119. Ta argumentacja nie wydaje si\u0119 do ko\u0144ca przekonywuj\u0105ca, niemniej jednak orzecznictwo s\u0105d\u00f3w administracyjnych jeszcze przed wprowadzeniem powy\u017cszego przepisu do\u015b\u0107 jednoznacznie wskazywa\u0142o na niedopuszczalno\u015b\u0107 wydawania decyzji o odmowie wydania pozwolenia na budow\u0119 z tego powodu, z drugiej za\u015b strony obowi\u0105zuj\u0105cy od kilku lat przepis art. 73 ust. 2b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami (\u201eu.g.n.<\/strong>\u201d) daje u\u017cytkownikowi wieczystemu mo\u017cliwo\u015b\u0107 doprowadzenia do zmiany celu u\u017cytkowania wieczystego bez nadmiernych dodatkowych koszt\u00f3w.<\/p>

Wa\u017cn\u0105 zmian\u0105 jest wprowadzenie wyra\u017anej mo\u017cliwo\u015bci przeniesienia pozwolenia na budow\u0119 w cz\u0119\u015bci. Nale\u017cy j\u0105 oceni\u0107 jako celow\u0105 z uwagi na dotychczasowe w\u0105tpliwo\u015bci co mo\u017cliwo\u015bci stosowania takiego rozwi\u0105zania w praktyce urz\u0119d\u00f3w i w orzecznictwie. Zgodnie z projektowanym przepisem organ, kt\u00f3ry wyda\u0142 decyzj\u0119 o pozwoleniu na budow\u0119, jest zobowi\u0105zany na wniosek nowego inwestora przenie\u015b\u0107 na niego to pozwolenie w cz\u0119\u015bci w drodze decyzji, pod warunkiem, \u017ce zar\u00f3wno przenoszona cz\u0119\u015b\u0107 pozwolenia na budow\u0119, jak i cz\u0119\u015b\u0107, kt\u00f3ra nie ma by\u0107 przeniesiona, b\u0119d\u0105 obejmowa\u0107 obiekty budowlane lub ich zespo\u0142y mog\u0105ce samodzielnie funkcjonowa\u0107 zgodnie z przeznaczeniem. Procedura cz\u0119\u015bciowego przeniesienia pozwolenia na budow\u0119 jest analogiczna jak w przypadku przeniesienia pozwolenia w ca\u0142o\u015bci, z niewielkimi zmianami, m.in. wprowadzono obowi\u0105zek z\u0142o\u017cenia przez wnioskodawc\u0119 dodatkowego o\u015bwiadczenia, \u017ce otrzyma\u0142 od dotychczasowego inwestora projekt budowlany lub jego kopi\u0119 w formie pozwalaj\u0105cej mu na jego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Mo\u017cliwo\u015b\u0107 cz\u0119\u015bciowego przeniesienia ma dotyczy\u0107 r\u00f3wnie\u017c decyzji o pozwoleniu na wznowienie rob\u00f3t budowlanych (art. 51 ust. 4 p.b.) oraz praw i obowi\u0105zk\u00f3w wynikaj\u0105cych ze zg\u0142oszenia, wobec kt\u00f3rego organ nie wni\u00f3s\u0142 sprze- ciwu.<\/p>

Nowela PB przesz\u0142a ju\u017c przez faz\u0119 uzgodnie\u0144, konsultacji i opiniowania, mo\u017cna oczekiwa\u0107, \u017ce wkr\u00f3tce trafi do Sejmu.<\/p>

III. Ustawa o Dost\u0119pno\u015bci <\/strong><\/p>

Projekt ustawy o rozwi\u0105zaniach s\u0142u\u017c\u0105cych zwi\u0119kszeniu dost\u0119pno\u015bci grunt\u00f3w pod budownictwo mieszkaniowe jest zakresowo najszerszy z omawianych nowelizacji i najbardziej kontrowersyjny. By\u0107 mo\u017ce dlatego znajduje si\u0119 dopiero w fazie uzgodnie\u0144 mi\u0119dzyresortowych. Deklarowanym celem Ustawy o Dost\u0119pno\u015bci jest w\u0142a\u015bnie zwi\u0119kszenie ilo\u015bci nieruchomo\u015bci dost\u0119pnych dla realizacji inwestycji mieszkaniowych, zar\u00f3wno prywatnych, jak i publicznych, jak r\u00f3wnie\u017c usprawnienie procesu inwestycyjnego przez odpowiednie zmiany Prawa budowlanego i prawa zagospodarowania przestrzennego. Proponowane w tym zakresie zmiany obejmuj\u0105 m.in.:<\/p>

  1. Dwuletnie moratorium na pobieranie op\u0142at planistycznych.<\/u><\/li><\/ol>

    \u00a0<\/p>

    Zgodnie z obowi\u0105zuj\u0105cymi przepisami art. 36 ust. 4 u.p.z.p., je\u017celi w zwi\u0105zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wzros\u0142a, a w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty zbywa tak\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w ci\u0105gu 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu, gminie przys\u0142uguje z tego tytu\u0142u jednorazowa op\u0142ata w wysoko\u015bci ustalonej w planie miejscowym, kt\u00f3ra nie mo\u017ce by\u0107 wy\u017csza ni\u017c 30% wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Wed\u0142ug uzasadnienia projektu takie rozwi\u0105zanie sk\u0142ania w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci, w tym przeznaczonych w nowych lub zmienionych planach na cele mieszkaniowe, do wstrzymywania si\u0119 z ich sprzeda\u017c\u0105 przez 5 lat w celu unikni\u0119cia takich op\u0142at, co z kolei zmniejsza dost\u0119pno\u015b\u0107 grunt\u00f3w o takim przeznaczeniu na rynku. Projekt ustawy wy\u0142\u0105cza mo\u017cliwo\u015b\u0107 pobierania op\u0142at planistycznych w stosunku do wszystkich nieruchomo\u015bci zbywanych w ci\u0105gu 2 lat od wej\u015bcia w \u017cycie tej ustawy, niezale\u017cnie od tego, czy uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiany nast\u0105pi po wej\u015bciu w \u017cycie ustawy czy te\u017c przed jej wej\u015bciem w \u017cycie, a nawet niezale\u017cnie od tego, czy nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a w takim planie przeznaczona na cele mieszkaniowe czy te\u017c inne cele. Deklarowanym celem tego rozwi\u0105zania jest przetestowanie w okresie dwuletnim wp\u0142ywu braku op\u0142at planistycznych na bud\u017cety gmin i dost\u0119pno\u015b\u0107 grunt\u00f3w.<\/p>

    1. Nowe wymagania dotycz\u0105ce tre\u015bci odwo\u0142a\u0144 od decyzji lub za\u017cale\u0144 na postanowienia wydawane w post\u0119powaniach budowlanych<\/u><\/li><\/ol>

      \u00a0<\/p>

      Kolejny proponowany przepis dotyczy zmiany Prawa budowlanego. Obecnie w post\u0119powaniach administracyjnych prowadzonych na podstawie p.b. w zakresie wymaganej tre\u015bci sk\u0142adanych \u015brodk\u00f3w zaskar\u017cenia (odwo\u0142a\u0144 i za\u017cale\u0144) od decyzji (np. o wydaniu pozwolenia na budow\u0119) i postanowie\u0144 obowi\u0105zuj\u0105 og\u00f3lne zasady ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post\u0119powania administracyjnego (\u201ek.p.a.<\/strong>\u201d), okre\u015blone w art. 128 k.p.a., zgodnie z kt\u00f3rymi powy\u017csze \u015brodki nie wymagaj\u0105 szczeg\u00f3\u0142owego uzasadnienia i wystarczy, je\u017celi z ich tre\u015bci wynika, \u017ce strona nie jest zadowolona z wydanego orzeczenia. Projekt wprowadza now\u0105 zasad\u0119, \u017ce takie odwo\u0142ania lub za\u017calenia musz\u0105 zawiera\u0107 konkretne zarzuty dotycz\u0105ce zaskar\u017conej decyzji lub postanowienia, zakres \u017c\u0105dania skar\u017c\u0105cego (np. uchylenie lub okre\u015blona zmiana decyzji) oraz wskazywa\u0107 dowody uzasadniaj\u0105ce to \u017c\u0105danie. W przypadku z\u0142o\u017cenia \u015brodka zaskar\u017cenia nie spe\u0142niaj\u0105cego tych wymaga\u0144 organ powinien wezwa\u0107 skar\u017c\u0105cego do usuni\u0119cia brak\u00f3w w terminie 14 dni od dnia z\u0142o\u017cenia odwo\u0142ania lub za\u017calenia, a w razie ich nieuzupe\u0142nienia w terminie pozostawi\u0107 odwo\u0142anie lub za\u017calenie bez rozpoznania. Jest to rozwi\u0105zanie analogiczne do funkcjonuj\u0105cego od pocz\u0105tku w u.p.z.p. w odniesieniu do odwo\u0142a\u0144 od decyzji lokalizacyjnych oraz decyzji o warunkach zabudowy (art. 53 ust. 6 u.p.z.p.), kt\u00f3re nale\u017cy oceni\u0107 pozytywnie.\u00a0<\/strong>Nowe zasady maj\u0105 mie\u0107 zastosowanie tylko do spraw odwo\u0142a\u0144 i za\u017cale\u0144 wniesionych po dniu wej\u015bcia w \u017cycie nowej ustawy.<\/p>

      1. Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotycz\u0105ce zintegrowanych plan\u00f3w inwestycyjnych oraz zmian plan\u00f3w miejscowych<\/u><\/li><\/ol>

        \u00a0<\/p>

        Zintegrowane plany inwestycyjne (\u201eZPI<\/strong>\u201d) stanowi\u0105 szczeg\u00f3ln\u0105 form\u0119 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzon\u0105 przez ustaw\u0119 nowelizuj\u0105c\u0105 UPZP, kt\u00f3ra stanowi niejako rozszerzon\u0105 co do mo\u017cliwo\u015bci zastosowania wersj\u0119 uchwa\u0142 o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na gruncie Lex Deweloper. Celem projektu jest usprawnienie sporz\u0105dzania i uchwalania ZPI. Pierwsza proponowana zmiana polega na uzupe\u0142nieniu zawartego w UPZP katalogu \u201einwestycji uzupe\u0142niaj\u0105cych\u201d, kt\u00f3re maj\u0105 realizowa\u0107 inwestorzy w ramach wykonywania ZPI, a kt\u00f3re dotychczas mia\u0142y zawsze s\u0142u\u017cy\u0107 obs\u0142udze inwestycji g\u0142\u00f3wnych realizowanych na podstawie ZPI, o now\u0105 og\u00f3lnie sformu\u0142owan\u0105 kategori\u0119 \u201einnych inwestycji s\u0142u\u017c\u0105cych wykonywaniu zada\u0144 w\u0142asnych gminy\u201d, co potencjalnie ma zwi\u0119kszy\u0107 dost\u0119pny zakres takich inwestycji, a tym samym mo\u017cliwo\u015b\u0107 stosowania formu\u0142y ZPI do nowych przedsi\u0119wzi\u0119\u0107. Po drugie, projekt przewiduje rezygnacj\u0119 z obowi\u0105zku podejmowania przez rad\u0119 gminy uchwa\u0142y o rozpocz\u0119cie prac nad ZPI, przy czym oczywi\u015bcie nadal rada gminy b\u0119dzie podejmowa\u0107 finaln\u0105 uchwa\u0142\u0119 o przyj\u0119ciu ZPI. Po trzecie, zgodnie z projektem nie b\u0119dzie konieczno\u015bci sporz\u0105dzenia na wst\u0119pnym etapie kompletnego projektu umowy urbanistycznej, b\u0119d\u0105 sporz\u0105dzane oraz poddawane konsultacjom spo\u0142ecznym jedynie za\u0142o\u017cenia do tej umowy obejmuj\u0105ce w szczeg\u00f3lno\u015bci zakres zobowi\u0105za\u0144 gminy i inwestora, a pe\u0142na umowa uwzgl\u0119dniaj\u0105ca powy\u017csze za\u0142o\u017cenia b\u0119dzie powstawa\u0107 dopiero na ko\u0144cu procedury. Jednocze\u015bnie, projekt przewiduje mo\u017cliwo\u015b\u0107 ustalenia przez rad\u0119 danej gminy w formie uchwa\u0142y, stanowi\u0105cej akt prawa miejscowego, og\u00f3lnych wytycznych dotycz\u0105cych um\u00f3w urbanistycznych obejmuj\u0105cych m.in. zasady okre\u015blania zakresu zobowi\u0105za\u0144 inwestora. Inny proponowany, przepis, kt\u00f3ry jak si\u0119 wydaje ma dotyczy\u0107 nie tylko takich wytycznych, ale ka\u017cdej umowy urbanistycznej, przewiduje, \u017ce zakres zobowi\u0105za\u0144 inwestora w umowie urbanistycznej nale\u017cy okre\u015bla\u0107 racjonalnie oraz proporcjonalnie do wielko\u015bci inwestycji, wyra\u017conej charakterystycznymi parametrami, w szczeg\u00f3lno\u015bci powierzchni\u0105 u\u017cytkow\u0105 albo moc\u0105 zainstalowan\u0105, kieruj\u0105c si\u0119 zasad\u0105 r\u00f3wnego traktowania inwestor\u00f3w w odniesieniu do por\u00f3wnywalnych inwestycji, z zastrze\u017ceniem mo\u017cliwo\u015bci r\u00f3\u017cnicowania \u015bwiadcze\u0144 w przypadku r\u00f3\u017cnic w dost\u0119pie terenu inwestycji do infrastruktury technicznej i spo\u0142ecznej. Wreszcie, kolejna zmiana dotyczy wprowadzenia maksymalnego dwumiesi\u0119cznego dla rady gminy na podj\u0119cie uchwa\u0142y w sprawie ZPI liczonego od dnia przedstawienia jej projektu ZPI oraz dwumiesi\u0119cznych termin\u00f3w dla wojew\u00f3dzkich s\u0105d\u00f3w administracyjnych oraz Naczelnego S\u0105du Administracyjnego na rozpatrywanie skarg oraz skarg kasacyjnych dotycz\u0105cych uchwa\u0142 w przedmiocie ZPI. Nowe zasady dotycz\u0105ce ZPI nie b\u0119d\u0105 mie\u0107 zastosowania do spraw o sporz\u0105dzenie ZPI wszcz\u0119tych na podstawie wniosku z\u0142o\u017conego przed wej\u015bcie w \u017cycie nowej ustawy. Ponadto, projekt przewiduje mo\u017cliwo\u015b\u0107 zastosowania uproszczonej procedury zmiany planu miejscowego dla umo\u017cliwienia dokonania nadbud\u00f3w istniej\u0105cych budynk\u00f3w ni\u017cszych ni\u017c 30 m w zakresie wykonania jednej dodatkowej kondygnacji, jednak\u017ce z zachowaniem dotychczasowego limitu 10% warto\u015bci obowi\u0105zuj\u0105cych parametr\u00f3w i wska\u017anik\u00f3w.<\/p>

        1. Zmiany wymaga\u0144 inwestycyjnych i procedury w Lex Deweloper<\/u><\/li><\/ol>

          \u00a0<\/p>

          W projekcie zaproponowano kilka bardzo istotnych zmian do ustawy Lex Deweloper, kt\u00f3ra zgodnie z Nowel\u0105 UPZP ma jeszcze obowi\u0105za\u0107 ponad rok. Najwa\u017cniejsz\u0105 zmian\u0105, o kt\u00f3r\u0105 od dawna zabiegali deweloperzy, jest usuni\u0119cie minimalnego wsp\u00f3\u0142czynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej lokalizowanej w trybie Lex Deweloper na poziomie co najmniej 1,5-krotno\u015bci liczby projektowanych mieszka\u0144. Zamiast narzucenia sztywnego wsp\u00f3\u0142czynnika ustawowego, stawia si\u0119 teraz na elastyczne regulowanie tego parametru przez same gminy, zar\u00f3wno w uchwa\u0142ach o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych podejmowanych w trybie Lex Deweloper, jak te\u017c w lokalnych standardach urbanistycznych, co umo\u017cliwi dostosowanie wymaganej liczby miejsc postojowych do lokalnych uwarunkowa\u0144 inwestycji w danej miejscowo\u015bci.<\/p>

          Podobny charakter ma inna zmiana polegaj\u0105ca na wyeliminowaniu wymogu zachowania minimalnego 5% udzia\u0142u powierzchni przeznaczonej na dzia\u0142alno\u015b\u0107 handlow\u0105 i us\u0142ugow\u0105 w ramach ka\u017cdej inwestycji mieszkaniowej realizowanej na podstawie Lex Deweloper, przy utrzymaniu maksymalnego dopuszczalnego progu udzia\u0142u powierzchni handlowej i us\u0142ugowej na poziomie 20% powierzchni u\u017cytkowej projektowanych mieszka\u0144. Trzecia zmiana dotycz\u0105ca wymaga\u0144 dla inwestycji realizowanych w systemie Lex Deweloper dotyczy\u0107 ma usuni\u0119cia obowi\u0105zku realizowania przez deweloper\u00f3w urz\u0105dzonych og\u00f3lnodost\u0119pnych teren\u00f3w wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie (biologicznie czynnym) danej inwestycji mieszkaniowej w przypadku, gdy dla takiej inwestycji spe\u0142nione s\u0105 ju\u017c wymagane t\u0105 ustaw\u0105 standardy w zakresie dost\u0119pno\u015bci takiej infrastruktury spo\u0142ecznej dzi\u0119ki istnieniu takich teren\u00f3w w najbli\u017cszym s\u0105siedztwie inwestycji mieszkaniowej.<\/p>

          Projekt przewiduje te\u017c usprawnienia proceduralne w Lex Deweloper. Proponuje si\u0119 mo\u017cliwo\u015b\u0107 obowi\u0105zkowego zawieszenia 60 dniowego terminu dla rady gminy do ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub odmowy takiego ustalenia, na wniosek inwestora w tym przedmiocie i na okres wskazany w takim wniosku, ale nie d\u0142u\u017cszy ni\u017c 60 dni. Inwestor mo\u017ce by\u0107 zainteresowany takim zawieszeniem termin\u00f3w na przyk\u0142ad w razie konieczno\u015bci dokonania istotnych modyfikacji wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z czym wi\u0105za\u0107 si\u0119 b\u0119dzie dokonania dodatkowych czynno\u015bci, aby uzyska\u0107 czas na przygotowanie takich modyfikacji wniosku. Jednak\u017ce, zgodnie z projektem, je\u017celi w okresie 60 dni od daty zawieszenia inwestor nie zwr\u00f3ci si\u0119 o podj\u0119cie post\u0119powania, w\u00f3wczas jego wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji uwa\u017ca\u0107 si\u0119 b\u0119dzie za wycofany, a zatem nie b\u0119dzie ju\u017c mo\u017cna\u00a0 jego podstawie ustali\u0107 lokalizacji inwestycji. W obecnym brzmieniu Lex Deweloper, w razie modyfikacji wniosku przez inwestora, potrzebne jest ponowienie wszystkich dotychczas uzyskanych opinii i uzgodnie\u0144, co istotnie przed\u0142u\u017ca ca\u0142\u0105 procedur\u0119. Aby tego unikn\u0105\u0107 projekt przewiduje, \u017ce w razie dokonania takiej modyfikacji wniosku, opinie i uzgodnienia b\u0119d\u0105 ponawiane tylko w niezb\u0119dnym zakresie. Kolejna propozycja zmiany dotyczy usuni\u0119cia konieczno\u015bci podj\u0119cia przez rad\u0119 gminy dodatkowej uchwa\u0142y umo\u017cliwiaj\u0105cej podpisanie przez w\u00f3jta porozumienia z inwestorem okre\u015blaj\u0105cego spos\u00f3b realizacji inwestycji towarzysz\u0105cej. Zgodnie z projektem podpisanie takiego porozumienia przez zarz\u0105d gminy nie b\u0119dzie ju\u017c wymaga\u0107 uprzedniej uchwa\u0142y rady gminy, a zarz\u0105d b\u0119dzie przedstawia\u0107 radzie podpisane porozumienie dopiero wraz z projektem uchwa\u0142y o ustaleniu inwestycji mieszkaniowej. Proponowane jest zarazem wyra\u017ane zapisane w ustawie, \u017ce skutki prawne takiego porozumienia powstaj\u0105 dopiero z dniem wej\u015bcia w \u017cycie uchwa\u0142y o ustaleniu lokalizacji mieszkaniowej. W istocie przepis ten stanowi\u0107 b\u0119dzie usankcjonowanie obecnej praktyki podpisywania takich porozumie\u0144 pod warunkiem zawieszaj\u0105cym podj\u0119cia uchwa\u0142y o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Jednocze\u015bnie proponuje si\u0119 wyra\u017anie zapisa\u0107, \u017ce w razie zawarcia takiego porozumienia, b\u0119dzie ono w spos\u00f3b wy\u0142\u0105czny regulowa\u0107 kwestie lokalizacji i realizacji danej inwestycji towarzysz\u0105cej i wy\u0142\u0105cza\u0107 w tym zakresie lokalne standardy urbanistyczne oraz standardy z art. 17 Lex Deweloper. Zgodnie z projektem zmienione przepisy nie b\u0119d\u0105 si\u0119 stosowa\u0107 do spraw w trybie Lex Deweloper wszcz\u0119tych i niezako\u0144czonych przed dniem wej\u015bcia w \u017cycie nowej ustawy.<\/p>

          Nale\u017cy stwierdzi\u0107, \u017ce wszystkie opisane wy\u017cej projekty ustaw id\u0105 w dobrym kierunku i w razie ich przyj\u0119cia maj\u0105 szanse wywarcia istotnego pozytywnego wp\u0142ywu na inwestycje realizowane w kraju. W drugiej cz\u0119\u015bci artyku\u0142u za miesi\u0105c zostan\u0105 om\u00f3wione proponowane w projekcie Ustawy o Dost\u0119pno\u015bci nowe rozwi\u0105zania dotycz\u0105ce m.in. nieruchomo\u015bci rolnych oraz prawa u\u017cytkowania wieczystego.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

          \n\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t\t\t\t
          \n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\tWojciech Langowski, radca prawny, Kancelaria Miller Canfield
          Artyku\u0142 opublikowany w PMR Construction Insight: Poland, nr 4 (289), kwiecie\u0144 2025<\/span>\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t